Novinky

Dohoda o inflační doložce vylučuje právo domáhat se určení výše nájemného soudem

21.08.2019

Nejvyšší soud České republiky rozsudkem ze dne 22. 5. 2019, spis. zn. 26 Cdo 1670/2018 zamítl dovolání žalobkyně v rozsahu, kterým se domáhala určení obvyklé výše nájemného.

Dokazování před soudem prvního a druhého stupně bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastníkem bytu, který žalovaný užívá na základě smlouvy o nájmu. Smlouva o nájmu byla uzavřena za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku na dobu neurčitou. Nájemné bylo sjednáno jako smluvní s tím, že žalobkyně je oprávněna jednou za 3 roky nájemné zvýšit o tolik, kolik činí roční míra inflace za uplynulý kalendářní rok. Dopisem ze dne 22. 12. 2015 žalobkyně navrhla zvýšení nájemného ze 4.545,- Kč měsíčně na 11.500,- Kč měsíčně. Současně žalovaného poučila, že v případě jeho nesouhlasu podá žalobu na určení obvyklého nájemného (změnu obsahu smlouvy). Žalovaný nesouhlas s navrhovaným zvýšením nájemného uplatnil.

Nejvyšší soud se v právním posouzení věci ztotožnil se závěry nižních soudních instancí. Na prvním místě soud se zabýval posouzením aplikovatelné právní úpravy, přičemž dovodil, že věc je třeba posuzovat podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) s ohledem na dobu, kdy došlo k zahájení procesu zvyšování nájemného. Ustanovení § 2248 občanského zákoníku upravuje tzv. každoroční zvyšování nájemného, které v souladu se zásadou autonomie vůle ponechává zcela na vůli pronajímatele a nájemce, zda a jak bude v nájemné smlouvě upraveno zvyšování nájemného. Soud dále konstatoval, že inflační doložku je třeba považovat za dohodu o zvyšování nájemného bez ohledu na to, jaký interval si účastníci sjednali pro její uplatňování.

Jádrem posouzení případu přitom byla otázka, zda žalobkyni náleží právo (vedle práva zvýšit každoročně nájemné ve smyslu § 2248 občanského zákoníku) domáhat se určení obvyklé výše nájemného soudem podle ustanovení § 2249 odst. 3 občanského zákoníku. Obsahem ustanovení § 2249 občanského zákoníku je totiž oprávnění pronajímatele navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše obvyklého nájemného. Pro případ nesouhlasu nájemce zákon zakládá právo pronajímatele obrátit se na soud, aby výši nájemného určil svým rozhodnutím. Soud dovolání žalobkyně zamítnul s odůvodněním, že podle ustanovení § 2249 občanského zákoníku se pronajímatel sice může domáhat zvýšení (nebo snížení) nájemného soudem. Hned vzápětí však objasnil, že jde o právní úpravu, jejíž použití je v posuzovaném případě vyloučeno, když si účastníci nájemní smlouvy sjednali inflační doložku, respektive zvyšování nájemného.