Novinky

Možnost přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícímu k podnikání

17.07.2020

Nejvyšší soud České republiky se ve svém rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2585/2019, ze dne 15. 4. 2020 vyjádřil k možnosti přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícímu k podnikání s ohledem na § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (OZ). Podle názoru Nejvyššího soudu je úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání v § 2314 OZ dispozitivní (jako ostatně celá úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání), od něhož se mohou strany smlouvy odchýlit a mohou ji i vyloučit. Strany smlouvy mohou upravit jiná pravidla přezkumu oprávněnosti výpovědi, ať již tím, že se např. dohodnou na jiných lhůtách, jiné formě námitek, vyloučí námitkové či celé řízení o oprávněnosti výpovědi atd.

Žaloba upravená v § 2314 OZ je specifickou žalobou, definovanou v hmotněprávním předpise, jíž se může vypovídaná strana v zákonné lhůtě bránit proti oprávněnosti výpovědi, a to jak ve vztahu k naplnění výpovědního důvodu, tak i neplatnosti a zdánlivosti výpovědi. Žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem. Nezbytnou podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem je podání námitek. Ustanovení § 2314 OZ brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi byla posuzována v jiném řízení (a to i jako otázka předběžná); na rozdíl od neplatnosti či zdánlivosti právního jednání (výpovědi z nájmu), k nimž soud přihlédne kdykoliv. Otázka naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu je tak definitivně vyřešena buď rozhodnutím soudu (v řízení podle § 2314 odst. 3 OZ), nebo v důsledku nečinnosti stran, které možnosti podat tuto žalobu nevyužily.

Jestliže se strany aplikaci § 2314 OZ vyloučily, znamená to, že tu není žádné zvláštní řízení, v němž by bylo nutné domáhat se přezkumu naplněnosti výpovědního důvodu (tzn. oprávněnosti výpovědi). Důsledkem toho je, že strana, která výpověď dostala, sice nemá k dispozici žádné specifické řízení ve smyslu § 2314 OZ, může však naplněnost výpovědního důvodu (stejně jako zdánlivost a neplatnost výpovědi) zpochybnit kdykoliv a není omezena žádnou lhůtou. Soud se v takovém případě bude oprávněností výpovědi zabývat jako otázkou předběžnou – např. v řízení o zaplacení dlužného nájemného, o vyklizení, nebo v řízení o určení, že nájem trvá (bude-li na takové žalobě naléhavý právní zájem).

Mgr. Jiří Štádler
T   +420 270 006 111
E   jiri.stadler@achourpartners.com

Jiří Štádler se specializuje na oblast práva občanského a obchodního. Jiří poskytuje právní poradenství v oblasti akvizic společností, nemovitostních projektů, výstavby a soudních sporů.

Jiří vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. Během studia absolvoval několik odborných stáží a jako právní asistent získal zkušenosti, mimo jiné, v oblasti akvizic nemovitostních portfolií, akvizic obchodních společností, soudních sporů a rozhodčího řízení, restrukturalizace obchodních závodů a správy ohrožených pohledávek. Jiří působil rovněž jako stážista na soudu.