Stanovení kupní ceny při budoucím prodeji pozemku hlavního města Prahy ve správě městské části na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě
V předešlém příspěvku s názvem "Podmínky budoucího prodeje pozemku hlavního města Prahy ve správě městské části na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě" v rámci sekce Focus jsme se věnovali podmínkám, za nichž je městská část hlavního města oprávněna převést vlastnické právo k pozemku (nemovité věci) na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Bylo uvedeno, mimo jiné, že prodeje pozemků ve vlastnictví hlavního města Prahy ve správě městských částí podléhají četným omezením stanoveným v zákonné úpravě, a to včetně prodejů na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Na takovéto převody se uplatní nejen normy práva soukromého, ale i normy práva veřejného, které upravují podmínky nakládání s majetkem hlavního města Prahy, včetně nezbytných schvalovacích procesů. Nedodržení zákonných podmínek může mít za následek neplatnost právního jednání městské části.
Kupní cena za pozemek svěřený městské části do správy tedy musí být stanovena jako cena v daném místě a čase obvyklá, s tím, že pokud by kupní cena měla být oproti této obvyklé ceně nižší, bylo by nutné takovou odchylku zdůvodnit.
Kupní cena z pohledu zákona o hlavním městě Praze
V případě, že je prodáván pozemek svěřený do správy městské části hlavního města Prahy (a rovněž v případě přímého prodeje pozemku ve výhradním vlastnictví hlavního města Prahy) na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě, resp. na základě vlastní realizační kupní smlouvy vyvstává otázka, k jakému okamžiku a jak stanovit výši kupní ceny, tedy zda již ke dni uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě nebo až ke dni uzavření vlastní realizační kupní smlouvy.
Podle § 36 odst. 2 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů ("ZoHMP") "při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné".
Kupní cena za pozemek svěřený městské části do správy tedy musí být stanovena jako cena v daném místě a čase obvyklá, s tím, že pokud by kupní cena měla být oproti této obvyklé ceně nižší, bylo by nutné takovou odchylku zdůvodnit.
Pokud jde o okamžik, ke kterému bude třeba výši kupní ceny podle předchozí věty stanovit, nabízí se v zásadě tři varianty, a to buď kupní cenu stanovit k okamžiku uzavření:
(a) smlouvy o budoucí kupní smlouvě a za takto stanovenou kupní cenu pozemek svěřený městské části do správy následně na základě vlastní realizační kupní smlouvy také prodat (při zohlednění indexace, např. podle inflace); nebo
(b) smlouvy o budoucí kupní smlouvě a následně ji aktualizovat (resp. přecenit) přímo k okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy; nebo
(c) vlastní realizační kupní smlouvy s tím, že ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě by bylo výslovně uvedeno, že kupní cena bude stanovena až následně.
ZoHMP ve vztahu ke smlouvě o budoucí kupní smlouvě nijak nekonkretizuje, zda musí být kupní cena ve smyslu § 36 odst. 2 ZoHMP stanovena k okamžiku uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě, nebo k okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy (tj. nestanoví, která z těchto cen je předmětem posouzení, zda splňuje podmínky § 36 odst. 2 ZoHMP). Konkrétně touto otázkou se nezabývá ani dostupná rozhodovací praxe soudů.
Zatímco první varianta nezohledňuje skutečnou reálnou hodnotu pozemku v době jeho prodeje a zpravidla může být dán poměrně značný časový interval mezi uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě a vlastní realizační kupní smlouvy, druhá a třetí varianta narážejí na limity péče řádného hospodáře na straně investora jako budoucího kupujícího, který k datu uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě nezná budoucí kupní cenu a který zároveň zpravidla svojí činností zhodnocuje pozemek (např. v důsledku vydání a nabytí právní moci veřejnoprávních povolení, které zajistil na své náklady).
Ke zvolení vhodné (a právně přípustné) varianty je přitom třeba zkoumat dopady aplikovatelných právních předpisů.
ZoHMP ve vztahu ke smlouvě o budoucí kupní smlouvě nijak nekonkretizuje, zda musí být kupní cena ve smyslu § 36 odst. 2 ZoHMP stanovena k okamžiku uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě, nebo k okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy (tj. nestanoví, která z těchto cen je předmětem posouzení, zda splňuje podmínky § 36 odst. 2 ZoHMP). Konkrétně touto otázkou se nezabývá ani dostupná rozhodovací praxe soudů.
Z vybraných historických soudních rozhodnutí lze dovodit, že v minulosti již soudy byla řešena situace, kdy obec uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ve které byla výše kupní ceny očividně stanovena již k okamžiku uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě, přičemž příslušné soudy v samotném tomto postupu rozpor s § 39 zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů ("ObecZ") neshledaly (byť je třeba uznat, že soud v příslušné situaci posuzoval nikoli otázku, zda má být podle příslušné právní úpravy posuzována cena sjednaná ke dni uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě, nebo cena sjednaná ke dni uzavření vlastní realizační kupní smlouvy, ale otázku, zda nízká "zbytková" cena sjednaná ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, za kterou byla následně vlastní realizační kupní smlouva uzavřena (v situaci, kdy kupující průběžně odváděl určité platby, přičemž ale samotný převod nemovitosti byl proveden právě za onu "zbytkovou" cenu), nepředstavuje neodůvodněnou odchylku od ceny obvyklé)[1]. Přestože se ObecZ nepoužije na právní poměry hlavního města Prahy, jsou principy pro stanovení kupní ceny obdobné jako v ZoHMP.
Jak totiž potvrzuje odborná literatura, "otázka veřejné podpory tak může vyvstat v situacích, kdy veřejné instituce uzavřou s podniky smlouvy o budoucích převodech majetkových hodnot (budoucí kupní smlouvy) či o budoucím užívání majetku (budoucí nájemní smlouvy), přičemž úhrady za majetek budou stanoveny sice v tržní výši, avšak k okamžiku uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí".
Lze tedy shrnout, s ohledem na závěry výše citované judikatury, že obecně lze uzavření vlastní realizační kupní smlouvy za kupní cenu sjednanou již ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě připustit; ovšem zejména pro případ, že by do budoucna (tj. do okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy) došlo k navýšení hodnoty pozemku (ceny v daném místě a čase obvyklé), mělo by být součástí rozhodování o uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě adekvátní odůvodnění takové případné budoucí odchylky (tj. pro případ, že by podle § 36 odst. 2 ZoHMP byla posuzována kupní cena k okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy, a nikoli cena obvyklá k okamžiku uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě)[2]. Důsledkem absence takového odůvodnění (tj. pokud by byla shledána existence odchylky od obvyklé ceny a současně absence odůvodnění této odchylky) je totiž neplatnost příslušného právního jednání.
Je však nezbytné zdůraznit, že podle dostupných informací v současné době hlavní město Praha preferuje u smluv o budoucích kupních smlouvách stanovení kupní ceny až k okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy. Vedou se určité úvahy o tom, zda je možné či nikoli z takové ceny odečíst zhodnocení způsobené z důvodu nabytí právní moci veřejnoprávních povolení zajištěných investorem jako budoucím kupujícím. Takový postup však naráží na limity znaleckého posuzování.
Kupní cena z pohledu nedovolené veřejné podpory podle práva Evropské unie
Z hlediska ZoHMP lze tedy připustit variantu, že kupní cena bude sjednaná a stanovena již přímo ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě a nebude k okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy (při splnění zákonných podmínek, zejména odůvodnění případné odchylky od obvyklé ceny) aktualizována (přeceňována). Tuto problematiku, tj. neaktualizace (nepřecenění) kupní ceny v případě uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě, je ovšem vedle ZoHMP nutné posuzovat také z hlediska právní úpravy tzv. nedovolené veřejné podpory.
Veřejná podpora je zakotvena především v právu Evropské unie, primárně v článku 107 odst. 1 Smlouvy o fungování Evropské unie ("SFEU"), podle kterého "podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem, nestanoví-li Smlouvy jinak".
Obecně lze zejména zvažovat, zda v takové situaci nemohou být naplněny parametry "kritéria subjektu v tržním hospodářství", tj. zda lze takovou transakci souhrnně považovat za odpovídající standardním tržním podmínkám (když strany sjednají určitou kupní cenu, s tím, že investor následně plní určité povinnosti, při jejichž splnění pozemek městské části za stanovenou kupní cenu získá, současně na sebe však přebírá riziko, že ke splnění těchto podmínek nedojde, a že tedy investor při snaze o jejich splnění proinvestuje zdroje, které se mu nijak nevrátí).
Podle tohoto citovaného ustanovení je veřejnou podporou opatření jakékoli formy, v důsledku kterého dochází k selektivnímu a zvýhodňujícímu poskytování veřejných financí dalším subjektům; tj. veřejnou podporou je pouze takové opatření, které kumulativně naplní veškeré podmínky stanovené v článku 107 odst. 1 SFEU, a sice pokud: zvýhodňuje určitý podnik nebo odvětví[3]; je poskytováno veřejnými institucemi nebo z veřejných rozpočtů[4]; může narušit nebo narušuje soutěž na vnitřním trhu; a ovlivňuje obchod mezi členskými státy Evropské unie. Není třeba prokazovat dopad opatření na obchod mezi státy Evropské unie, stačí, pokud může být obchod opatřením dotčen (nesmí se však jednat o dopad pouze hypotetický). Podle Komise lze vycházet z předpokladu, že jakékoli narušení soutěže mezi podniky může mít téměř vždy vliv na obchod mezi členskými státy Evropské unie, i když to neplatí absolutně, rozlišuje se mezi lokálními opatřeními a opatřeními, která obchod mezi členskými státy alespoň potenciálně ovlivňují, s tím, že u lokálních opatření k ovlivnění obchodu mezi členskými státy Evropské unie nedochází. Není třeba dokázat, že opatření má na soutěž skutečný dopad, stačí pouhá faktická možnost, že by k ovlivnění soutěže mohlo dojít. Judikatura Soudního dvora a praxe Komise dospěla např. k závěrům, že (a) soutěž je narušena, pokud je poskytnutá výhoda způsobilá zlepšit finanční pozici určitého podniku v porovnání s jiným podnikem, se kterým soutěží, (b) soutěž je narušena, pokud je výhoda poskytnuta podniku, který působí v liberalizovaném odvětví, kde existuje či může existovat hospodářská soutěž, (c) soutěž může být narušena i v případech tzv. in-house spolupráce, či (d) soutěž může být narušena i v případě, že výhoda poskytnutá z veřejných zdrojů nepomáhá podniku přímo expandovat či zvýšit tržní podíl, postačuje, že mu výhoda napomáhá udržet silnější postavení na trhu, které by bez této výhody nezískal; výhoda narušuje soutěž i pokud podniku snižuje každodenní náklady spojené s jeho činností.
Poskytnutí veřejné podpory je přitom v zásadě neslučitelné s vnitřním trhem Evropské unie, a tudíž je nepřípustné; důsledkem poskytnutí nepovolené veřejné podpory je to, že subjekt, který veřejnou podporu obdržel, je povinen ji vrátit jejímu poskytovateli (tj. v tomto případě by investor jako kupující případnou veřejnou podporu vracel hlavnímu městu Praze, resp. městské části).
Pokud ovšem opatření některý ze znaků veřejné podpory podle článku 107 odst. 1 SFEU nenaplní, o veřejnou podporu se nejedná, a opatření tudíž může být poskytnuto. Stejně tak se o veřejnou podporu nejedná v případě, kdy poskytovatel opatření jedná jako tzv. "subjekt v tržním hospodářství", tj. postupuje tak, jak by postupoval i jakýkoli jiný subjekt na trhu (je veden snahou maximalizovat svůj vlastní zisk a nikomu neposkytuje žádnou nestandardní netržní výhodu, kterou by příjemce opatření jinak na trhu nezískal). Konečně se o nepovolenou veřejnou podporu nejedná ani v případě tzv. podpory de minimis, tj. podpory nepřevyšující částku 300.000 EUR poskytnutých jednomu podniku v tříletém období. Vedle těchto případů, kdy je opatření přípustné, protože se o veřejnou podporu nejedná, potom existují i případy, kdy opatření znaky veřejné podpory sice naplňuje, i přesto ale přípustné je (např. proto, že právo Evropské unie takové opatření považuje za tzv. blokovou výjimku, popř. jde o služby obecného hospodářského zájmu).
Konkrétně v rámci smlouvy o budoucí kupní smlouvě se přitom strany zavazují, že v ujednané lhůtě uzavřou kupní smlouvu, jejíž obsah si alespoň obecným způsobem ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě ujednají. Samotná smlouva o budoucí kupní smlouvě (stejně jako samotný prodej majetku) ještě poskytnutí veřejné podpory nepředstavuje, veřejnou podporou však teoreticky mohou být součásti či ustanovení tvořící obsah smlouvy o budoucí kupní smlouvě, například právě výše kupní ceny.
Nutno přitom dodat, že k tomu, aby mohla být takováto argumentace ohledně naplnění parametrů tzv. "kritéria subjektu v tržním hospodářství" uplatněna, by bylo nutné zajistit (ještě před uzavřením transakce, tj. před uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě) takové podklady, které by tržní povahu transakce prokazovaly (může se jednat o určité referenční srovnání, ocenění apod.)
Jak totiž potvrzuje odborná literatura, "otázka veřejné podpory tak může vyvstat v situacích, kdy veřejné instituce uzavřou s podniky smlouvy o budoucích převodech majetkových hodnot (budoucí kupní smlouvy) či o budoucím užívání majetku (budoucí nájemní smlouvy), přičemž úhrady za majetek budou stanoveny sice v tržní výši, avšak k okamžiku uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí"[5]. Výsledná kupní cena v takovém případě totiž nezahrnuje dobu budoucí, kdy lze spíše očekávat růst tržní kupní ceny. Rozdíl mezi sjednanou kupní cenou (ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě) a budoucí tržní cenou (k okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy) tak teoreticky může v krajním případě představovat veřejnou podporu (ledaže by smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahovala mechanismus, jak stanovit kupní cenu teprve k okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy).
Lze tedy shrnout, že pokud bude kupní cena stanovena k okamžiku uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě a k okamžiku uzavření vlastní realizační kupní smlouvy nebude nijak aktualizována (přičemž v mezidobí dojde k jejímu navýšení, což lze předpokládat), může rozdíl představovat za určitých podmínek veřejnou podporu poskytnutou městskou částí investorovi. To samozřejmě za předpokladu, že nebude naplněna některá ze zákonných výjimek, kdy se o veřejnou podporu nejedná, resp. za předpokladu, že vůbec budou naplněny veškeré znaky veřejné podpory (ve zde posuzovaném případě lze přitom zejména zvažovat, zda vůbec může dojít k narušení obchodu mezi členskými státy Evropské unie, tj. zda se nebude jednat spíše o lokální opatření).
Navíc je otázkou, jak výše uvedené ovlivní skutečnost, že určité zhodnocení pozemku svěřeného městské části před uzavřením vlastní realizační kupní smlouvy zajistí sám investor jako budoucí kupující (např. tím, že zajistí vydání veřejnoprávních povolení k výstavbě investora mimo jiné na pozemku městské části apod.), a to bez toho, aby mu městská část tyto náklady kompenzovala. Obecně lze zejména zvažovat, zda v takové situaci nemohou být naplněny parametry "kritéria subjektu v tržním hospodářství", tj. zda lze takovou transakci souhrnně považovat za odpovídající standardním tržním podmínkám (když strany sjednají určitou kupní cenu, s tím, že investor následně plní určité povinnosti, při jejichž splnění pozemek městské části za stanovenou kupní cenu získá, současně na sebe však přebírá riziko, že ke splnění těchto podmínek nedojde, a že tedy investor při snaze o jejich splnění proinvestuje zdroje, které se mu nijak nevrátí[6]). Nutno přitom dodat, že k tomu, aby mohla být takováto argumentace ohledně naplnění parametrů tzv. "kritéria subjektu v tržním hospodářství" uplatněna, by bylo nutné zajistit (ještě před uzavřením transakce, tj. před uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě) takové podklady, které by tržní povahu transakce prokazovaly (může se jednat o určité referenční srovnání, ocenění apod.).
Kupní cena z pohledu práva veřejných zakázek
Jinými slovy, samotný prodej pozemku ze strany městské části úpravě ZZVZ nepodléhá (jelikož městská část je tím, kdo obdrží úplatu, nikoli tím, kdo úplatu poskytuje), tj. v tomto směru právní úprava ZZVZ relevantní není.
Vedle právní úpravy ZoHMP a veřejné podpory podle práva Evropské unie je potom třeba nastavení kupní ceny posuzovat rovněž z hlediska zákona č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, ve znění pozdějších předpisů ("ZZVZ"). Městská část je totiž veřejným zadavatelem ve smyslu § 4 odst. 1 písm. d) ZZVZ ("veřejným zadavatelem je […] územní samosprávný celek nebo jeho příspěvková organizace", proto je povinna při uzavření úplatné smlouvy s dodavatelem, z níž vyplývá povinnost dodavatele poskytnout městské části dodávky, služby nebo stavební práce, postupovat podle ZZVZ a zadat veřejnou zakázku (viz § 2 odst. 1 ZZVZ, podle kterého "zadáním veřejné zakázky se pro účely tohoto zákona rozumí uzavření úplatné smlouvy mezi zadavatelem a dodavatelem, z níž vyplývá povinnost dodavatele poskytnout dodávky, služby nebo stavební práce").
Podle odborné literatury přitom "v případě prodeje nemovitosti či jejich jiného ekonomického využití zadavatelem jako pronajímatelem či propachtovatelem, anebo při zatížení nemovitosti zadavatele věcným právem se nebude vůbec jednat o veřejnou zakázku s ohledem na absenci prvku platby (prvku úplaty) ze strany zadavatele"[7]. Jinými slovy, samotný prodej pozemku ze strany městské části úpravě ZZVZ nepodléhá (jelikož městská část je tím, kdo obdrží úplatu, nikoli tím, kdo úplatu poskytuje), tj. v tomto směru právní úprava ZZVZ relevantní není.
Vyvstává otázka, zda je případně možné do výše sjednané kupní ceny např. započítat určité náklady vynaložené investorem na plnění podmínek smlouvy o budoucí kupní smlouvě (např. právě na zajištění veřejnoprávních povolení pro výstavbu investora, tj. zda je možné kupní cenu o takové náklady ponížit.
Vyvstává otázka, zda je případně možné do výše sjednané kupní ceny např. započítat určité náklady vynaložené investorem na plnění podmínek smlouvy o budoucí kupní smlouvě (např. právě na zajištění veřejnoprávních povolení pro výstavbu investora, tj. zda je možné kupní cenu o takové náklady ponížit.
Úřad pro ochranu hospodářské soutěže ("ÚOHS") přitom ve svém rozhodnutí sp. zn. ÚOHS-R0057/2023/VZ, č.j. ÚOHS-21801/2023/162 posuzoval situaci, kdy město uzavřelo se smluvním partnerem smlouvu o budoucí kupní smlouvě, na základě které hodlalo tomuto smluvnímu partnerovi prodat pozemky k výstavbě obchodního centra a současně se zavázalo vybudovat pro tyto účely infrastrukturu; následně však strany uzavřely ke smlouvě o budoucí kupní smlouvě dodatek, ve kterém nově stanovily, že příslušnou infrastrukturu namísto města vybuduje smluvní partner a následně ji městu převede, s tím, že město bude smluvnímu partnerovi takto vzniklé náklady kompenzovat snížením původně sjednané kupní ceny za pozemky. ÚOHS v takovémto jednání shledal porušení ZZVZ (jelikož plnění, naplňující znaky pro povinné zadání veřejné zakázky, bylo sjednáno zcela mimo rámec ZZVZ) a ve svém rozhodnutí mj. uvedl, že "ačkoli sporný smluvní vztah mezi obviněným a budoucím kupujícím se na první pohled nemusí jevit jako "klasické" zadání veřejné zakázky ve smyslu § 2 odst. 1 zákona, napadené rozhodnutí jakož i toto rozhodnutí o rozkladu podávají ucelené odůvodnění toho, že obviněný jakožto zadavatel dle § 4 odst. 1 písm. d) zákona vymezil s budoucím kupujícím úplatný smluvní rámec zahrnující smlouvu o budoucí smlouvě kupní, dodatek č. 1 a plánovací smlouvu, na jehož základě je budoucí kupující povinen poskytnout ve prospěch obviněného veřejnou zakázku na stavební práce a obviněný mu za to poskytuje úplatu ve formě kompenzace – slevy z kupní ceny pozemků převáděných z obviněného na budoucího kupujícího"[8].
Pro úplnost je třeba dodat, že skutečnost, že smlouva o smlouvě budoucí kupní může být smlouvou, jejíž uzavření podléhá právnímu režimu ZZVZ, konstatoval ÚOHS již dříve, např. ve svém rozhodnutí č j. ÚOHS-S0477/2017/VZ-10163/2018/521/MŽi, kde uvedl, že "na první pohled by ze shora citovaných ustanovení právních předpisů mohlo vyplývat, že smlouva o smlouvě budoucí nemůže být smlouvou na plnění veřejné zakázky dle § 2 odst. 1 zákona, neboť dosud nedošlo k faktickému uzavření "hlavní" smlouvy zavazující dodavatele poskytnout dodávky, služby nebo stavební práce a současně zavazující zadavatele poskytnout mu za takovéto plnění úplatu. Přesto má Úřad za to, že tomu tak v daném případě není, a to především s přihlédnutím ke skutečnosti, že k uzavření "hlavní" smlouvy na základě smlouvy o smlouvě budoucí může dojít i bez jakéhokoliv dalšího právního jednání zadavatele (je-li zavázanou stranou), neboť jeho prohlášení vůle může nahradit soud".
V případě rozhodnutí ÚOHS ze dne 14. 4. 2023, č. j. ÚOHS-14311/2023/500 obec poskytla investorovi slevu ve výši 25.554.400 Kč na pozemky, které investor od obce koupil. Tato sleva představovala podle právního názoru ÚHOS úplatu za provedení infrastrukturních staveb, které původně plánovala obec zajistit sama. Ve smlouvě bylo též zakotveno právo obce vznášet požadavky na změny návrhu provedení infrastrukturních staveb. Pro případ prodlení s realizací infrastrukturních staveb, nebo pro případ, že by investor tyto vůbec nerealizoval, byla sjednána smluvní pokuta. Ze všech těchto důvodů byl podle právního názoru ÚOHS zřejmý zájem obce na řádném vybudování veřejné dopravní a technické infrastruktury.
ÚOHS v takovémto jednání shledal porušení ZZVZ (jelikož plnění, naplňující znaky pro povinné zadání veřejné zakázky, bylo sjednáno zcela mimo rámec ZZVZ) a ve svém rozhodnutí mj. uvedl, že "ačkoli sporný smluvní vztah mezi obviněným a budoucím kupujícím se na první pohled nemusí jevit jako "klasické" zadání veřejné zakázky ve smyslu § 2 odst. 1 zákona, napadené rozhodnutí jakož i toto rozhodnutí o rozkladu podávají ucelené odůvodnění toho, že obviněný jakožto zadavatel dle § 4 odst. 1 písm. d) zákona vymezil s budoucím kupujícím úplatný smluvní rámec zahrnující smlouvu o budoucí smlouvě kupní, dodatek č. 1 a plánovací smlouvu, na jehož základě je budoucí kupující povinen poskytnout ve prospěch obviněného veřejnou zakázku na stavební práce a obviněný mu za to poskytuje úplatu ve formě kompenzace – slevy z kupní ceny pozemků převáděných z obviněného na budoucího kupujícího".
V rozhodnutí ÚOHS ze dne 23. 5. 2011, č. j. ÚOHS-S37/2011/VZ-6060/2011/540/MKr je řešen případ, kdy město uzavřelo směnnou smlouvou s investorem a investor realizoval stavbu mateřské školy na pozemcích, které na něj byly převedeny ze strany města. Škola byla na základě dohody následně pronajata městu a s pozemky prodána zpět obci. Nájemné jž uhrazené investorem bylo započteno na kupní cenu. Podle právního názoru ÚOHS nájemné i kupní cena představovala úplatu nejen za pozemky, které si obec od investora zpět kupovala, ale především také za stavbu mateřské školy (resp. stavební práce).
Lze tedy shrnout, že smlouvu o budoucí kupní smlouvě, resp. i vlastní realizační kupní smlouvu, je třeba nastavit tak, aby městská část výměnou za dodávky, služby či stavební práce neposkytla investorovi jakékoli plnění, a to ať již přímo finanční nebo v podobě poskytnutí určité slevy z kupní ceny pozemku, např. právě v rozsahu nákladů investora na zajištění veřejnoprávních povolení pro výstavbu investora (to by totiž mohlo být vykládáno jako úplatné poskytnutí služby ze strany investora městské části), nebo v rozsahu nákladů investora na vybudování např. hřiště (to by totiž mohlo být vykládáno jako úplatné poskytnutí stavebních prací ze strany investora městské části). Cílem je zajistit, aby v rámci transakce nebyl naplněn znak úplatnosti ze strany městské části jako zadavatele ve smyslu ZZVZ.
Pokud by přitom znak úplatnosti i přesto v určitém rozsahu naplněn byl, bylo by třeba dále zkoumat, zda nemůže být naplněna některá z výjimek podle ZZVZ, na základě které by nebylo nutné provést zadání veřejné zakázky (obecné výjimky jsou stanoveny v § 29 ZZVZ, uplatní se např. tehdy, jedná-li se o veřejnou zakázku, jejímž předmětem je nabytí, nájem nebo pacht existující věci nemovité nebo s ní souvisejících věcných práv, nebo jde-li o úvěr nebo zápůjčku apod.), nebo se jedná o tzv. veřejnou zakázku malého rozsahu, která rovněž nemusí být zadána v zadávacím řízení (podle § 27 ZZVZ se jedná o veřejnou zakázku, jejíž předpokládaná hodnota je rovna nebo nižší v případě veřejné zakázky na dodávky nebo na služby částce 3.000.000 Kč, nebo na stavební práce částce 9.000.000 Kč). Pokud by nebyla naplněna ani žádná z těchto výjimek, bylo by nutné veřejnou zakázku zadat podle ZZVZ.
______________________
[1] Viz rozhodnutí Okresního soudu Praha-východ sp. zn. 8 C 395/2020, podle kterého "pokud žalobce namítal, že nebyla dostatečně zdůvodněna odchylka kupní ceny od ceny obvyklé, soud neshledal tento argument důvodným. Předně dle názoru soudu nelze a priori s jistotou konstatovat, že žalobcem tvrzená odchylka skutečně existovala. Z dokazování vyplynulo, že žalovaný 1) do roku 2001 uhradil členský vklad do žalovaného 2) ve výši přesahující jeden milion korun, kdy tento vklad byl nakonec snížen na zhruba 990 000 Kč. Pokud znalecký posudek ocenil ke dni 29. 9. 2000 předmětný byt na 963 300 Kč, je otázkou, zda lze vůbec hovořit o odchylce od obvyklé kupní ceny. Jistěže z formálního hlediska měla být kupní cena uhrazena až při podpisu smlouvy v roce 2020, ve které by byla stanovena na 100 Kč. Zároveň je však zcela nezbytné přihlédnout k materiální konstrukci celé operace, dle níž se žalovaný 1) finančním příspěvkem významně podílel na výstavbě bytových domů. Z vůle stran bylo již při úhradě členského vkladu do žalovaného 2) patrné, že tento vklad má žalovanému 1) po uplynutí dotační lhůty 20 let umožnit nabytí vlastnického práva k jednotce s tím, že hodnota bytu již byla fakticky uhrazena právě vkladem do žalovaného 2)". Z uvedené citace vyplývá, že soud očividně neshledal jako problematické nastavení cenových podmínek již ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, a to bez jejich aktualizace k okamžiku uzavření kupní smlouvy, pouze řešil, zda toto nastavení nezakládá neodůvodněnou odchylku od obvyklé ceny.
[2] K náležitostem takového odůvodnění viz např. rozhodnutí Okresního soudu Praha-východ sp. zn. 8 C 395/2020: "Obecně platí, že pokud dojde k odchylce od ceny obvyklé, musí být tato odůvodněna. Forma ani obsah zdůvodnění, však nebyla zákonem o obcích stanovena. Proto postačí, pokud zdůvodnění odchylné ceny bude součástí zápisu z jednání příslušného orgánu obce. […] Soud zde dále odkazuje na přiléhavé rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové, pobočky v Pardubicích, ze dne 20. 7. 2016, čj. 52 A 32/2016-126, kde bylo (mimo jiné) konstatováno, že "obec není povinna při prodeji nemovitého majetku vždy upřednostnit ekonomicky nejvýhodnější nabídku a může v mezích § 38 a § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, rozhodnout, že určitou nemovitou věc prodá i za cenu nižší než obsaženou v nejvyšší nabídce reagující na zveřejněný záměr, pokud má za to, že to je v jejím zájmu, resp. v zájmu občanů obce. Takový postup je ovšem nutno odůvodnit, a to způsobem odpovídajícím okolnostem konkrétního případu, přičemž postačí, budou-li důvody rozhodnutí zastupitelstva obce seznatelné z předkládací (důvodové) zprávy k návrhu příslušného usnesení či z rozpravy předcházející přijetí příslušného usnesení." Obdobné vyplývá i z rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 17. 1. 2018, č. j. 3 As 302/2016-43, podle kterého "…Stěžovateli je možné dát za pravdu v tom, že odchýlení se žalované od ekonomicky výhodnější nabídky musí být odůvodněno. Je nicméně nezbytné konstatovat také to, že zákon v tomto směru žádné výslovné pravidlo nestanoví. Jinými slovy, jakkoliv je žádoucí, aby odůvodnění bylo zachyceno například v podkladech pro rozhodující orgán obce, respektive ideálně přímo v textu usnesení daného orgánu, zcela dostatečná je také znalost relevantních okolností a důvodů pro postup obce. Ty byly k dispozici průběžně v důsledku chování aktérů případu, jak je doloženo dále uvedenou specifikací odkazů na zjištění žalované a přípisy z doby předcházející vydání napadeného rozhodnutí. Pouhá absence písemného odůvodnění v napadeném usnesení proto není v posuzované věci sama o sobě způsobilá založit neplatnost úkonu žalované.""
[3] Tj. (a) opatření musí směřovat vůči podniku či odvětví, (b) tomuto podniku či odvětví musí přinášet výhodu a (c) tato výhoda je poskytována selektivně. Poskytovanou výhodou je ekonomický prospěch, který by podnik za běžného tržního fungování (tj. bez zásahu veřejné instituce) nezískal; může se jednat o dotace, výhodné úvěry a půjčky, zvýhodněný prodej majetku, odpouštění pokut a poplatků apod.
[4] Tj. (a) opatření je přímo či nepřímo poskytnuto veřejnou institucí či z veřejných zdrojů (resp. má přímý či nepřímý dopad na veřejný rozpočet) a (b) je veřejné instituci přičitatelné.
[5] Viz KINCL, M. Veřejná podpora v příkladech a poznámkách. 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2017, část druhá, kapitola IV, podkapitola 2.
[6] V této souvislosti je třeba klást důraz na to, aby smlouva o budoucí kupní smlouvě vylučovala přenositelnost jakýchkoli takových nákladů na městskou část. V opačném případě by bylo nutné zkoumat limity takové přenositelnosti, a to zejména z hlediska ZZVZ a obecné právní úpravy bezdůvodného obohacení.
[7] ŠEBESTA, M., NOVOTNÝ, P., MACHUREK, T., DVOŘÁK, D., a kol. Zákon o zadávání veřejných zakázek. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, výklad k § 29.[8] Rozhodnutí sp. zn. ÚOHS-R0057/2023/VZ, č.j. ÚOHS-21801/2023/162.