Zákonná výjimka podle § 2149 odst. 2 o. z. při výkonu předkupního práva
Pojem neoddělitelnost věci ve smyslu § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. by měl být svým obsahem užší než například judikaturou vykládaný pojem „funkční souvislost a neoddělitelnost“ ve sporech restitučních.
Nejvyšší soud se v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 2286/2024, ze dne 28. 4. 2026 vyjádřil k aplikaci zákonné výjimky podle § 2149 odst. 2 o. z. při výkonu předkupního práva, zejména k významu pojmu neoddělitelnosti věci. Podle § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. může prodávající požadovat, aby předkupník koupil s věcí vše, co od ní nemůže být odděleno bez poškození. Předkupní právo by mělo vytvářet možnost předkupníka získat vlastnické právo zásadně pouze k zatížené věci. Ustanovení § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. rozšiřuje možnost nabytí vlastnického práva rovněž k funkčně či jinak provázaným věcem (ve vztahu k zatížené věci). Níže předkládáme hlavní právní závěry tohoto rozsudku, a to převážně formou přímých citací rozsudku.
Podle právního názoru Nejvyššího soudu pojem neoddělitelnost věci ve smyslu § 2149 odst. 2 věty druhé o. z. by měl být svým obsahem užší než například judikaturou vykládaný pojem „funkční souvislost a neoddělitelnost“ ve sporech restitučních. Podstatná je především ochrana zákonem upraveného práva předkupníka na realizaci předkupního práva. Výjimka upravená v § 2149 odst. 2 větě druhé o. z. proto musí být vykládána restriktivně, s ohledem na smysl a účel předkupního práva, kterým je možnost předkupníka získat vlastnické právo zásadně pouze k zatížené věci. Přesto nelze zcela vyloučit, aby soudy v judikatorních závěrech vztahujících se k výkladu pojmu funkční souvislost v restitučních věcech hledaly určité vodítko i při aplikaci zákonné výjimky podle § 2149 odst. 2 o. z., to však vždy při respektování specifické ochrany předkupního práva.
Podstatná je především ochrana zákonem upraveného práva předkupníka na realizaci předkupního práva. Výjimka upravená v § 2149 odst. 2 větě druhé o. z. proto musí být vykládána restriktivně, s ohledem na smysl a účel předkupního práva, kterým je možnost předkupníka získat vlastnické právo zásadně pouze k zatížené věci.
Pojem „neoddělitelnost věcí“ ve smyslu § 2149 odst. 2 o. z. zákon blíže nedefinuje. Jde zde o právní normu s tzv. relativně neurčitou hypotézou, tj. normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a která tak přenechává soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Každý případ může být jedinečný, a aby soud přijal rozhodnutí, které lze považovat za „spravedlivé“, musí vždy přihlédnout ke všem zjištěným okolnostem. Půjde tedy o rozhodnutí odvíjející se od individuální situace, jež bude záležet na úvaze soudu, kterou bude možné v dovolacím řízení zpochybnit pouze tehdy, bude-li zjevně nepřiměřená.
Korekční pravidlo obsažené v § 2149 odst. 2 o. z. má bránit takovým dopadům předkupního práva, které by ve svém důsledku znamenaly znehodnocení dalších věcí, na něž se předkupní právo nevztahuje. Při úvaze o vztahu k věci zatížené předkupním právem bude třeba vycházet především z jejich charakteru a povahy, způsobu jejich řádného využití, požadavku na údržbu a hospodaření s takovými věcmi, s přihlédnutím k jejich dalšímu ekonomickému využití. Zejména jde-li o nemovitosti, lze jistě přihlédnout i k požadavku na zajištění dalšího přístupu k nim.
Obecně lze přitom uzavřít, že soud musí při svých úvahách přihlížet k tomu, zda dojde k znehodnocení dalších funkčně či jinak provázaných věcí prodávajícího v důsledku vlastnického oddělení věci zatížené předkupním právem. Především musí být zváženo, zda úzká vazba mezi věcmi neznamená ztrátu ochoty koupěchtivého získat zbylé věci, respektive zda samostatný prodej věci zatížené předkupním právem nezpůsobí neprodejnost dalších věcí na sebe úzce navázaných. Tomu odpovídá úvaha o tom, aby po oddělení zatížené věci nepředstavovaly na ní navázané věci pro vlastníka pouze znehodnocenou část vlastnictví.
Přesto nelze zcela vyloučit, aby soudy v judikatorních závěrech vztahujících se k výkladu pojmu funkční souvislost v restitučních věcech hledaly určité vodítko i při aplikaci zákonné výjimky podle § 2149 odst. 2 o. z., to však vždy při respektování specifické ochrany předkupního práva.
Zároveň je ovšem nutné poměřovat zájem prodávajícího se zákonem chráněným právem předkupníka na realizaci jeho předkupního práva, které se má zásadně vztahovat pouze na věc předkupním právem zatíženou. Jde tedy o to zachovat poměr mezi oběma chráněnými zájmy řešením, které bude splňovat parametry rozumného uspořádání právních poměrů mezi účastníky. To s vědomím toho, že možnost požadovat po předkupníkovi koupi dalších věcí představuje zákonnou výjimku a bude tedy v tomto směru namístě restriktivní výklad. Korekční pravidlo obsažené v § 2149 odst. 2 o. z. má bránit takovým dopadům předkupního práva, které by ve svém důsledku znamenaly znehodnocení dalších věcí, na něž se předkupní právo nevztahuje. Při úvaze o vztahu k věci zatížené předkupním právem bude třeba vycházet především z jejich charakteru a povahy, způsobu jejich řádného využití, požadavku na údržbu a hospodaření s takovými věcmi, s přihlédnutím k jejich dalšímu ekonomickému využití. Zejména jde-li o nemovitosti, lze jistě přihlédnout i k požadavku na zajištění dalšího přístupu k nim. Obecně lze přitom uzavřít, že soud musí při svých úvahách přihlížet k tomu, zda dojde k znehodnocení dalších funkčně či jinak provázaných věcí prodávajícího v důsledku vlastnického oddělení věci zatížené předkupním právem. Především musí být zváženo, zda úzká vazba mezi věcmi neznamená ztrátu ochoty koupěchtivého získat zbylé věci, respektive zda samostatný prodej věci zatížené předkupním právem nezpůsobí neprodejnost dalších věcí na sebe úzce navázaných. Tomu odpovídá úvaha o tom, aby po oddělení zatížené věci nepředstavovaly na ní navázané věci pro vlastníka pouze znehodnocenou část vlastnictví.