Nejvyšší soud České republiky se v usnesení sp. zn. 26 Cdo 1714/2024, ze dne 28. 1. 2025, vyjádřil k podmínkám udělení souhlasu se změnou prohlášení vlastníka vyžadovaného ustanovením § 1169 odst. 2 o. z. (případně § 1169 odst. 1 větou třetí o. z.).
Ustanovení § 1169 odst. 1 o. z. stanoví „základní způsob“ provedení změny prohlášení vlastníka. Měla-li by se změna prohlášení dotýkat práv a povinností některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho předmětu vlastnictví, musí s takovou změnou písemně souhlasit. Bude-li takto dotčeno několik vlastníků jednotek, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Změnou, která se dotýká práv a povinností vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek (dotčeni budou ti vlastníci jednotek, jejichž jednotky budou slučovány), změna v poměru výše příspěvků, změna podílu na společných částech týkající se pouze některých vlastníků jednotek atd. K účinnosti změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, přičemž prohlášení může podmínky schválení zpřísnit (např. požadovat kvalifikovanou většinu).
Ustanovení § 1169 odst. 2 o. z. pak stanoví „zjednodušený způsob“ - při jakých změnách prohlášení vlastníka se postupuje zjednodušeným způsobem a nevyžaduje se souhlas dotčených vlastníků. Ke změně prohlášení vlastníka zde postačí pouze souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Nepředpokládá se zde tudíž „dvojstupňové schvalování“. Vyjádřeno jinak, v případech vymezených v § 1169 odst. 2 o. z. zákon ke změně prohlášení (i k její účinnosti) vyžaduje toliko její schválení většinou hlasů všech vlastníků jednotek; žádné jiné jednání v této souvislosti není potřeba.
Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech - typicky půjde o přístavby výtahů, změny účelu užívání společných částí (nikoli těch ve výlučném užívání) - například prádelna se změní na kočárkárnu, či rozšíření budovy, kdy se bude zachovávat podíl vlastníků jednotek na společných částech. Za takový případ lze považovat i situaci, kdy (jako v projednávané věci) změna prohlášení vlastníka spočívá v tom, že do společných prostor domu byly (výslovně) zahrnuty „rozvody tepla“ v rámci centrálního vytápění domu (a v souvislosti s tím bylo vypuštěno v části popisu jednotek spojení „ústřední topení“).
Udělení souhlasu se změnou prohlášení vlastníka vyžadovaného ustanovením § 1169 odst. 2 o. z. (případně § 1169 odst. 1 větou třetí o. z.) náleží do působnosti samotných vlastníků jednotek; nikoliv tedy do působnosti společenství vlastníků jednotek, resp. jakéhokoliv jeho orgánu. Vlastníci jednotek tuto působnost mohou vykonat jak jednostrannými právními jednáními, tak dohodou, případně kombinací obojího. Nevyžaduje se pro takový souhlas ovšem souhlas každého z nich; postačí souhlas předepsané většiny.
Současně platí, že ustanovení § 1221 odst. 2 o. z. umožňuje, aby vlastníci jednotek svou působnost (ve věcech bytového spoluvlastnictví) svěřenou jim zákonem vykonali svým rozhodnutím přijatým na shromáždění společenství vlastníků jednotek. Jinými slovy, v takových případech vlastníci jednotek nemusí uvedenou působnost vykonávat jednotlivě udělením (ne)souhlasu, vzájemnou dohodou či kombinací uvedeného, ale mohou svou vůli projevit v jeden okamžik – hlasováním o příslušné otázce na shromáždění.
Ačkoliv jde o výkon působnosti vlastníků jednotek, podléhá též takové rozhodnutí, jak se podává z ustanovení § 1169 odst. 3 o. z., přezkumu v režimu přiměřeného použití § 1209 o. z. Takového přezkumu se však může domáhat, jak se podává z § 1209 odst. 1 o. z., toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení). Smyslem úpravy omezujících hledisek pro podání návrhu na takové přezkoumání je minimalizace zásahů veřejné moci do soukromoprávních vztahů; zákon proto připouští rozhodování podle § 1209 odst. 1 o. z. jen ve zcela odůvodněných a výjimečných případech.
Z přiměřeného užití § 1209 o. z. na daný případ lze současně dovodit, že - právě proto, že jde o výkon působnosti (rozhodování) vlastníků jednotek v rámci „schůze vlastníků“ technicky organizované jako shromáždění společenství (a nikoliv o vlastní rozhodování tohoto shromáždění) - vlastník může vyjádřit svůj souhlas či nesouhlas s navrhovaným rozhodnutím spoluvlastníků též mimo rámec zasedání shromáždění společenství vlastníků jednotek (i před jeho konáním), a to až do okamžiku, kdy je na zasedání shromáždění (se zohledněním dosud mimo jeho rámec obdržených stanovisek spoluvlastníků) návrh takového rozhodnutí přijat či nepřijat.
Uvedeným způsobem je pro daný případ proto také nutno vyložit pojem „přehlasovaný vlastník jednotky“ uvedený v 1209 o. z. Neuplatní se zde vymezení tohoto pojmu pro případy záležitostí týkajících se správy domu a pozemku (působnosti společenství vlastníků jednotek) tak, jak je definován např. v usnesení Nejvyššího soudu ze dne sp. zn. 26 Cdo 3607/2018 a sp. zn. 26 Cdo 189/2022. Pro poměry dané věci je takové vymezení, jak výše uvedeno, širší. Jen „přehlasovaný vlastník“ či vlastník, jemuž v hlasování bránil důležitý důvod, je přitom aktivně legitimován k podání návrhu dle § 1209 o. z.
Jelikož jde o rozhodnutí vlastníků, nikoliv o rozhodování shromáždění coby orgánu společenství vlastníků, není k projednání a rozhodnutí věci dána věcná příslušnost krajských soudů; k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni je založena dle § 9 odst. 1 o. s. ř. věcná příslušnost okresních soudů.