Nejvyšší soud se v rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1080/2022, ze dne 14. 9. 2022 zabýval otázkou odpovědnosti vlastníka stavby za škodu při jejím zřícení nebo odloučení její části v důsledku vady budovy nebo nedostatečného udržování budovy (ve smyslu § 2938 o. z.). Podle § 2938 o.z. platí, že při zřícení budovy nebo odloučení její části v důsledku vady budovy nebo nedostatečného udržování budovy nahradí její vlastník škodu z toho vzniklou. Společně a nerozdílně s ním hradí škodu předešlý vlastník, má-li škoda příčinu v nedostatku vzniklém za trvání jeho vlastnického práva, na nějž nástupce neupozornil, a došlo-li ke škodě do roka od zániku jeho vlastnického práva. To neplatí, pokud se jedná o takový nedostatek, o kterém nástupce musel vědět.
Podle názoru Nejvyššího soudu odpovědnost vlastníka stavby při jejím zřícení nebo odloučení její části v důsledku vady budovy nebo nedostatečného udržování budovy (§ 2938 o. z.) vychází z ústavního principu, že vlastnictví zavazuje a vlastník je povinen dbát na stav věcí ve svém vlastnictví. Pasivně legitimován je ve sporu vždy vlastník, a to i tehdy, užíval-li budovu v době vzniku škody či předtím někdo jiný.
Vlastník odpovídá za to, že údržba jeho stavby je prováděna řádně tak, aby nedocházelo ke škodám na straně třetích osob v důsledku zřícení stavby a také za nesprávnou či nevhodnou činnost třetích osob zmocněných vlastníkem k údržbě stavby, i kdyby vycházely z pokynů odborníků nebo byly odborníky.
Jde o objektivní odpovědnost (bez ohledu na přímé porušení právní povinnosti a na zavinění), a to dokonce bez možnosti liberace (tzv. absolutní odpovědnost).
Vzhledem k dikci § 2938 o. z. však okolnost vady či nedostatečné údržby musí ve sporu tvrdit a prokazovat poškozený, neboť jde o zákonem stanovený znak skutkové podstaty.
Protože předpokladem vzniku povinnosti nahradit újmu podle § 2938 o. z. je, že ke zřícení nebo odloučení došlo v důsledku vady budovy nebo v důsledku nedostatečného udržování budovy, musí být následek adekvátním ve vztahu k příčině. Zkoumat je třeba věcnou stránku – zda byla budova postavena nebo udržována způsobem, který odpovídá požadavkům na její odolnost a bezpečnost při zohlednění všech předvídatelných okolností. V zásadě nezáleží na tom, jak došlo k rozdělení nebo uvolnění – zda s vnějším podnětem nebo bez něj. Vnější vlivy mohou pocházet přímo od vlastníka budovy, mohou spočívat v jednání třetí osoby, nebo může jít o klimatické vlivy – bouře, záplavy, zemětřesení apod. Důležité však je, aby vada budovy nebo její nedostatečné udržování bylo podstatnou adekvátní příčinou škodné události, tedy aby následkem vady či nedostatečné údržby nastala situace, ve které může přistoupení nějaké zvláštní, spouštěcí okolnosti (např. jednání třetí osoby) vést ke škodné události. Vada nebo nedostatečná údržba tak nemusí být jedinou příčinou škodní události. Z výše uvedeného vyplývá, že povinnost k náhradě újmy nevzniká, pokud ke škodní události vedla např. výlučně mimořádná přírodní katastrofa, se kterou nemohlo být za daných okolností počítáno.
U objektivní odpovědnosti za škodu stanovené zvlášť zákonem (§ 2895 o. z.), do které spadá i odpovědnost vlastníka stavby při zřícení budovy nebo odloučení její části v důsledku vady budovy nebo nedostatečného udržování budovy (§ 2938 o. z.), je třeba v případě absence explicitních přechodných ustanovení vyjít z pravidla, že zpětná (retroaktivní) účinnost takové právní úpravy je vyloučena. Pro posouzení objektivní odpovědnosti za škodu stanovenou zvlášť zákonem je tak rozhodná právní úprava účinná v okamžiku škodní události.