Novinky

Zjišťování závad nezapsaných ve veřejném seznamu

19.02.2021

Nejvyšší soud České republiky se ve svém rozsudku sp. zn. 33 Cdo 1480/2020, ze dne 29. 10. 2020 vyjádřil k přechodu závad váznoucích na věci nezapsaných ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí). Podle § 1107 občanského zákoníku jsou při nabývání vlastnického práva přejímány také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí). Pokud závady ve veřejném seznamu zapsány nejsou, jsou s věcí přejímány, pouze pokud je nabyvatel měl a mohl z okolností zjistit, bylo-li to ujednáno, nebo stanoví-li tak zákon. Závady, které s věcí nepřejdou, zanikají.

V konkrétním případě Nejvyšší soud řešil situaci, kdy spoluvlastnický podíl k nemovité věci nebyl při jeho převodu nabídnut ke koupi ostatním spoluvlastníkům (předkupníkům) v souladu se zákonným předkupním právem podle § 1124 občanského zákoníku (podle znění účinného do 30. 6. 2020). Aby se jeho nabyvatel následně vyhnul povinnostem vyplývajícím z porušení předkupního práva, převedl koupený spoluvlastnický podíl na osobu blízkou, s tím, že převod spoluvlastnického podílu k nemovité věci na osobu blízkou) tvoří výjimku, kdy se zákonné předkupní právo neuplatní (podle znění účinného do 30. 6. 2020).

Ve vztahu k předkupnímu právu (a tedy pro budoucí právní vztahy) je vzhledem ke zrušení obecného zákonného předkupního práva k nemovitým věcem (od 1. 7. 2020) uvedený názor vedlejší. Důležitý je však názor Nejvyššího soudu na měřítko posuzování dobré víry nabyvatele při zjišťování jiné závady nezapsané ve veřejném seznamu. Ve vztahu k těmto „jiným“ závadám nabyvatel vlastnického práva závadu přejímá za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, tedy nebyl-li v dobré víře, že věc není závadou zatížena. Měřítko posuzování dobré víry je objektivní, nabyvatel musí vynaložit úsilí, které mu lze rozumně uložit, aby zjistil, zda na věci vázne závada, bez dalšího se nemůže spokojit s ujištěním převodce, že „na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva“. Nabyvatelé by se neměli spokojit s pouhým smluvním ustanovením o neexistenci závad (zejména v případě výskytu pochybností o bezzávadnosti převáděné věci).

Mgr. Jiří Štádler
T   +420 270 006 111
E   jiri.stadler@achourpartners.com

Jiří Štádler se specializuje na oblast práva občanského a obchodního. Jiří poskytuje právní poradenství v oblasti akvizic společností, nemovitostních projektů, výstavby a soudních sporů.

Jiří vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. Během studia absolvoval několik odborných stáží a jako právní asistent získal zkušenosti, mimo jiné, v oblasti akvizic nemovitostních portfolií, akvizic obchodních společností, soudních sporů a rozhodčího řízení, restrukturalizace obchodních závodů a správy ohrožených pohledávek. Jiří působil rovněž jako stážista na soudu.