Novinky

Prostorový zápis věcného břemene (služebnosti) v části budovy

21.07.2021

Nejvyšší soud se ve svém rozsudku 22 Cdo 3614/2020 ze dne 25. 2. 2021 vyjádřil k možnosti zapsat věcné břemeno (služebnost) v katastru nemovitostí k tíží prostorově vyjádřené části stavby (např. v podlahovém patře budovy). Dosavadní doporučení a praxe se lišily podle přístupů jednotlivých katastrálních úřadů. V případech, kdy např. oprávněný chtěl umístit v cizí stavbě (respektive na cizím pozemku, jehož součástí je stavba) zařízení (kotel, zabezpečovací zařízení atp.), některé katastrální úřady umožňovaly vyjádření rozsahu služebnosti v prostorově určené části stavby geometrickým plánem, kterým byla zaměřena plocha pod částí budovy (a služebnost tak byla zřízena k tíži vymezené části pozemku). Jiné katastrální úřady doporučovaly takovou služebnost zřídit k tíži celého pozemku a podrobnosti (např. umístění zařízení) sjednat ve smlouvě o zřízení služebnosti (takové ustanovení ale mělo pouze obligační povahu). Výsledkem byla nejasná právní otázka, zda služebnosti, která fakticky zatěžují prostorovou část stavby, mají být zřizovaný k tíži celého pozemku (jehož součástí je stavba) nebo k jeho části vymezené geometrickým plánem.

Nejvyšší soud se věnoval ustanovení katastrálního zákona, podle kterého musí být součástí listiny (smlouvy) geometrický plán, pokud má být služebností zatížena pouze část pozemku. Podle názoru Nejvyššího soudu katastrální zákon však výslovně nerozlišuje případy, kdy jde o právo týkající se nezastavěného pozemku a kdy o právo vztahující se k budově nebo k její části, která je již součástí pozemku. Ohledně vztahu budov a jejich částí zpravidla tyto nelze označit jen pomocí geometrického plánu. Důvodem je skutečnost, že katastrální mapa je pouze dvourozměrná, a tudíž do ní lze promítnout pouze objekty, které lze smysluplně vyjádřit v ploše. Tak např. nelze v ploše vyjádřit jednotku v půdním prostoru. Pokud by totiž rozsah věcného břemene byl geometrickým plánem vymezen jako plocha odpovídající průmětu plochy předmětné jednotky do zobrazovací roviny, a takto zakreslen do katastrální mapy, vyvolávalo by to dojem, že věcným břemenem je pozemek zatížen v celém prostoru nad i pod takto vymezenou plochou (tj. ve všech podlažích), nikoliv pouze v půdním prostoru. Takové vymezení rozsahu věcného břemene by tedy bylo zavádějící a neodpovídající skutečnosti. V této souvislosti je podle Nejvyššího soudu třeba vzít v úvahu, že katastr nemovitostí není veden trojrozměrně („ve 3D“), a takové skutečnosti tudíž neumí zachytit jinak, než slovním popisem.

Nejvyšší soud následně uzavírá, že pokud se věcné břemeno zřizuje k části nemovité věci, musí část pozemku být vyznačena geometrickým plánem. Nejvyšší soud však připouští určení věcného břemene vztahujícího se k části nemovité věci slovním vyjádřením, za podmínky, že bude zcela určité (v katastru nemovitostí by ale služebnost měla být zapsána k tíži celého pozemku). Uvedené platí pro určení věcného břemene potud, pokud je pořízení geometrického plánu vyznačujícího dotčenou část pozemku objektivně nemožné; jde zejména o případy, kdy je třeba rozsah věcného břemene vymezit trojrozměrně.

Vzhledem k uvedenému názoru Nejvyššího soudu lze pro věcná břemena (služebnosti), která mají být spojena s prostorově určenou částí stavby, doporučit jejich zřízení k tíží celého pozemku, případně jejich rozsah upřesnit slovně. Přesný rozsah zatížení pozemku (např. určení jednotky nebo umístění zařízení) pak může být učiněno na základě slovního popisu nebo situačního výkresu, který bude součástí smlouvy o zřízení služebnosti. Takové ujednání (např. umístění zařízení na základě situačního výkresu jako součástí smlouvy) bude mít ale povahu pouze obligačního charakteru. Při změně vlastníka panující nebo služebné věci tak musí být následně kladen důraz na postoupení povinností obligačního charakteru, které nepřejdou s vlastnictvím panující nebo služebné věci.

Mgr. Jiří Štádler
T   +420 270 006 111
E   jiri.stadler@achourpartners.com

Jiří Štádler se specializuje na oblast práva občanského a obchodního. Jiří poskytuje právní poradenství v oblasti akvizic společností, nemovitostních projektů, výstavby a soudních sporů.

Jiří vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. Během studia absolvoval několik odborných stáží a jako právní asistent získal zkušenosti, mimo jiné, v oblasti akvizic nemovitostních portfolií, akvizic obchodních společností, soudních sporů a rozhodčího řízení, restrukturalizace obchodních závodů a správy ohrožených pohledávek. Jiří působil rovněž jako stážista na soudu.