Nejvyšší soud České republiky v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3431/2024, ze dne 17. 6. 2025 shrnul podmínky pro nucený prodej jednotky podle § 1184 o. z. z důvodu porušování povinností vlastníka jednotky. Podle právního názoru Nejvyššího soudu České republiky prodej jednotky podle § 1184 o. z. představuje velký zásah státu do práva vlastnit majetek, který jinak požívá ústavně právní ochrany; proto musí být až poslední možností (ultima ratio).
Proto také zákon stanoví, že prodej jednotky je možný jen v případě, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ – nežádoucí jednání vlastníka jednotky musí dosáhnout vysoké intenzity a mít významný dopad do výkonu práv ostatních vlastníků. Má-li být porušování povinností vlastníkem jednotky kvalifikované, nepostačí, pokud vlastník jednotky „pouze“ porušuje své povinnosti, aniž by tím v požadované intenzitě zasahoval do práv ostatních vlastníků jednotek. Naproti tomu není nezbytné, aby se jeho jednání dotýkalo všech ostatních vlastníků; není vyloučeno, že bude zasahovat do práva jen některých vlastníků jednotek v domě.
V občanském zákoníku nejsou pojmy porušování povinnosti „způsobem podstatně omezujícím“ či „znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ definovány, zákon ani výslovně nestanoví, z jakých hledisek má soud při posuzování této otázky vycházet. Formulace, podle níž vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“, tak řadí § 1184 odst. 1 o. z. k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které proto přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.
Soud může příkladmo zohlednit, zda a v jaké míře dochází k zasahování do (spolu)vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek, do jejich užívacích práv, a to jak k bytům (nebytovým prostorám), tak i ke společným částem domu a pozemku, poškozování společných částí. Zásah může spočívat i v imisích (§ 1013 o. z.), dosáhne-li požadované intenzity.
Úsudek soudu, kterému zákon ponechává širokou možnost uvážení, musí být podložen důkladnými skutkovými zjištěními a přesvědčivě dokládat, že tato zjištění v konkrétním případě dovolují závěr, že dotčený vlastník jednotky své povinnosti vskutku porušuje tak významně, že podstatně omezuje či dokonce znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek v domě, a je proto na místě, aby soud výjimečně zasáhl do jeho vlastnického práva a nařídil prodej jeho jednotky.
Vždy je zapotřebí zvažovat konkrétní okolnosti dané věci, a to včetně poměrů vlastníka, jehož prodej jednotky má být nařízen, jeho (dlouhodobý) postoj k plnění povinností, délku a intenzitu porušování povinností, stejně jako skutečnosti na straně ostatních vlastníků jednotek či osoby odpovědné za správu domu, jestliže mohly mít vliv na závadné jednání dotčeného vlastníka. Plně se zde tedy uplatní princip přiměřenosti (proporcionality).
Úvahu (odvolacího) soudu o tom, zda v konkrétním případě porušení povinností vlastníkem jednotky, o jejíž prodej se jedná, dosáhlo intenzity požadované v § 1184 odst. 1 o. z., lze v dovolacím řízení zpochybnit jen tehdy, je-li tato úvaha z pohledu zjištěných skutečností zjevně nepřiměřená.
Účelem nařízení prodeje jednotky je primárně ochrana práv ostatních vlastníků, nikoli sankce. Proto jen skutečnost, že dotčený vlastník za jednání, kterým porušuje své povinnosti v intenzitě stanovené v § 1184 odst. 1 o. z. umožňující prodej jednotky, neodpovídá (není s to je posoudit a ovládnout), aplikaci § 1184 o. z. nevylučuje.
V projednávané věci vlastnice jednotky své povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky porušovala dlouhodobě, a to zejména tím, že vyhazovala různé předměty (objemné, těžké nebo zdravotně závadné) a odpad na společnou chodbu či na zatravněnou plochu za domem, v jejíž blízkosti se nachází dětské hřiště, obtěžovala ostatní vlastníky jednotek nadměrným hlukem, někteří vlastníci se jí bojí. Její jednání ostatní vlastníci jednotek nezapříčinili. Svého závadného chování nezanechala ani po doručení výstrahy a pokračovala v něm nadále. Nelze přitom očekávat, že by v budoucnu své chování změnila, a postačilo by tudíž jiné (mírnější) opatření k zajištění nápravy. Na těchto úvahách nemůže nic změnit ani zdravotní stav vlastnice jednotky, ani její sociální situace (ostatně prodejem jednotky získá určité finanční prostředky, jež jí pomohou při opatřování nového bydlení); tyto skutečnosti nemohou jít k tíži ostatních vlastníků jednotek, které svým jednáním obtěžuje bezmála 10 let. Závěr odvolacího soudu, že vlastnice jednotky svým jednáním podstatně omezovala výkon práv ostatních vlastníků jednotek v domě, tak nelze považovat za zjevně nepřiměřený.
