Může se v případě smlouvy o podnájmu jednat o spotřebitelskou smlouvu? Je podnájemce jako spotřebitel chráněn proti nepřiměřeným ujednáním? Je skutečnost, že podnájemce „nemůže ovlivnit“ cenu, za kterou mu nájemce opatřuje služby, k jejichž poskytování se mu ve smlouvě zavázal, zneužívajícím ujednáním, má-li nájemci dle smlouvy hradit právě a jen takovou cenu? Právě tyto otázky řešil Nejvyšší soud České republiky v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 287/2025, ze dne 27. 5. 2025. Podle právního názoru Nejvyššího soudu České republiky je úprava smlouvy o podnájmu je dispozitivní (§ 1 odst. 2 o. z.), může se přitom jednat o spotřebitelskou smlouvu. Úprava závazků ze smluv uzavíraných se spotřebitelem je zvláštní úpravou k obecné úpravě závazků, spotřebitele chrání zvláštní relativně kogentní úprava a není žádný rozumný důvod, proč by se neměla aplikovat i na smlouvu o podnájmu (u nájmu bytu se neuplatní, viz NS 26 Cdo 1273/2021). Podnájemce jako spotřebitel je tak chráněn proti nepřiměřeným ujednáním.
Sám fakt, že podnájemce „nemůže ovlivnit“ cenu, za kterou mu nájemce opatřuje služby, k jejichž poskytování se mu ve smlouvě zavázal, nemusí být zneužívajícím ujednáním, má-li nájemci dle smlouvy hradit právě a jen takovou cenu. Z hlediska konkrétní výše takové pohledávky vůči podnájemci již nejde o otázku zneužívajícího ujednání smlouvy, ale o závěr o případném zneužití práva z takového ujednání vyplývajícího (srov. § 8 o. z.; význam zde mohou mít hlediska jako např. obvyklost ceny opatřené služby, její opatření nájemcem v souladu s kritériem „řádného hospodáře“ apod.).
Zákon č. 67/2013 Sb. se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb; nevztahuje se tedy na služby, které si nájemce (podnájemce) nebo vlastník jednotky sjednává přímo s jejich dodavatelem (typicky elektřina, plyn).
Naopak zákon č. 67/2013 Sb. upravuje poskytování služeb (práva a povinnosti s tím související), které si nesjednává nájemce (podnájemce) nebo vlastník jednotky přímo (sám) s jejich dodavatelem. Výčet těchto služeb uvedený v § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. je pouze výčtem demonstrativním. Také rozsah poskytovaných služeb je věcí dohody mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb nebo o něm rozhodne (v případě družstev) družstvo nebo (u domu rozděleného na jednotky) společenství vlastníků jednotek (§ 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). Takovými službami přitom mohou být i ty služby, jež si jinak typicky nájemce (podnájemce) nebo vlastník jednotky s jejich dodavatelem sice sjednává přímo (sám), avšak v konkrétním případě tomu tak není, neboť jsou mu poskytovány (na základě dohody smluvních stran, rozhodnutí družstva či společenství vlastníků jednotek) v rámci konkrétního užívacího vztahu coby služby s užíváním spojené.
Jestliže tak v poměrech dané věci bylo mezi nájemkyní a podnájemci dohodnuto v rámci sjednaného podnájemního vztahu též poskytování služeb v podobě elektřiny a plynu (tedy podnájemci si tyto komodity nezajistili sami přímo u jejich dodavatelů, ale byly jim poskytovány coby služby nájemkyní v rámci podnájemního vztahu), vztahuje se na vyúčtování zálohových plateb na ně (provedených v rámci podnájemního vztahu) též úprava zákona č. 67/2013 Sb.
Jestliže si účastníci ve smlouvě o podnájmu bytu dohodli povinnost podnájemce platit zálohy na služby spojené s užíváním bytu a povinnost nájemce náklady na služby v daném období (minimálně jedenkrát ročně) vyúčtovat, aniž stanovili pravidla pro náležitosti vyúčtování, je třeba vyúčtování vyhotovit podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb.
