Podmínky pro nucený prodej jednotky podle § 1184 o. z. z důvodu porušování povinností vlastníka jednotky

V aktuálním příspěvku v rámci sekce FOCUS jsme se věnovali problematice nuceného prodeje jednotky podle § 1184 o. z. z důvodu porušování povinností vlastníka jednotky.

Tyto podmínky shrnul Nejvyšší soud České republiky v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3431/2024, ze dne 17. 6. 2025.

Podle právního názoru Nejvyššího soudu České republiky prodej jednotky podle § 1184 o. z. představuje velký zásah státu do práva vlastnit majetek, který jinak požívá ústavně právní ochrany; proto musí být až poslední možností (ultima ratio).

Prodej jednotky je možný jen v případě, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti „způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek“ – nežádoucí jednání vlastníka jednotky musí dosáhnout vysoké intenzity a mít významný dopad do výkonu práv ostatních vlastníků. Má-li být porušování povinností vlastníkem jednotky kvalifikované, nepostačí, pokud vlastník jednotky „pouze“ porušuje své povinnosti, aniž by tím v požadované intenzitě zasahoval do práv ostatních vlastníků jednotek. Naproti tomu není nezbytné, aby se jeho jednání dotýkalo všech ostatních vlastníků; není vyloučeno, že bude zasahovat do práva jen některých vlastníků jednotek v domě.

Soud může příkladmo zohlednit, zda a v jaké míře dochází k zasahování do (spolu)vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek, do jejich užívacích práv, a to jak k bytům (nebytovým prostorám), tak i ke společným částem domu a pozemku, poškozování společných částí. Zásah může spočívat i v imisích (§ 1013 o. z.), dosáhne-li požadované intenzity.

Příspěvek vydáváme rovněž jako samostatnou publikaci.