Je nájemce prostor sloužících podnikání povinen uhradit smluvní pokutu v případě, že nesplnil povinnost prostory vyklidit a užívá-li prostory i nadále a pokud se (neúspěšně) brání výpovědi žalobou podle § 2314 odst. 3 o. z. nebo jej podání žaloby povinnosti zaplatit dohodnutou smluvní pokutu zprošťuje? Právě tuto otázku řešil Nejvyšší soud České republiky v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2241/2024, ze dne 22. 4. 2025.
Podle právního názoru Nejvyššího soudu České republiky byla-li dána výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání po právu (je oprávněná), pak i když ji nájemce napadl žalobou podle § 2314 o. z., nájem skončí uplynutím výpovědní doby, a to bez ohledu na (ne)existenci řízení, v němž se nájemce domáhá přezkumu její oprávněnosti. Rozhodnutí soudu o (ne)oprávněnosti výpovědi je rozhodnutím jen deklaratorním.
Shledá-li soud v řízení podle § 2314 odst. 3 o. z., že výpověď byla nájemci dána po právu (tedy nájemce není úspěšný s žalobou na přezkum oprávněnosti výpovědi), skončil nájem uplynutím výpovědní doby a tím také nájemci skončilo právo užívat pronajaté prostory, a má proto povinnost je vyklidit. Je-li tato povinnost ujednáním stran utvrzena smluvní pokutou, je nájemce povinen ji uhradit za celou dobu, kdy je v prodlení s jejím splněním. Skutečnost, že se (neúspěšně) bránil výpovědi žalobou podle § 2314 odst. 3 o. z., ho povinnosti zaplatit dohodnutou smluvní pokutu nezprošťuje. Lze tedy shrnout, že skončil-li nájem uplynutím výpovědní doby, po jejím skončení má nájemce povinnost prostory vyklidit a užívá-li je i nadále, činí tak již bez právního důvodu; na tom nic nemění ani to, že se nájemce výpovědi brání žalobou u soudu podle § 2314 odst. 3 o. z. a domáhá se přezkumu její oprávněnosti. Samotnou skutečností, že soud po dobu trvání řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. nemůže nájemci uložit povinnost vyklidit užívané prostory, nájemci nevzniká nějaké „nové“ právo užívání, ani mu nezaniká povinnost prostory vyklidit. Mimořádné okolnosti užívání prostor po dobu trvání soudního řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi však lze zohlednit při případné moderaci smluvní pokuty.