Náhrada za vyvlastnění: Aktuální praxe a trendy

Náhrada za vyvlastnění se v zásadě stanovuje na základě ceny obvyklé podle znaleckého posudku. Cena obvyklá by tak měla vyjadřovat hodnotu majetku. Cena obvyklá se v zásadě určí porovnáním s jinými cenami již uskutečněných transakcí.

Rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 1291/2020, ze dne 28. 6. 2021 byla judikována možnost zahrnutí budoucího zhodnocení pozemku změnou územně plánovací dokumentace (územního plánu) jako faktoru navýšení obvyklé ceny ve znaleckém posudku pro účely vyvlastnění jako tzv. spekulativního aspektu. V odborné veřejnosti jsou nyní diskutovány přesahy tohoto rozhodnutí do reálné praxe vyvlastňovacího procesu. Často kladenou otázkou pak je, zda si může vyvlastňovaný na základě proběhlého vyvlastnění vylepšit svou majetkovou situaci.

Vyvlastnění

Vlastnické právo je v české legislativě chráněno primárně Listinou základních práv a svobod (dále jen “Listina”) a také ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen “Občanský zákoník”). Listina stanoví, že vlastnické právo je možné odejmout nuceně, tedy bez souhlasu vlastníka, jen v případech, kdy je to ve veřejném zájmu, stanoví to tak zákon a za vyvlastnění bude dána náhrada. Občanský zákoník taktéž, v souladu s Listinou, umožňuje vyvlastnění jen ve veřejném zájmu (který nelze uspokojit jinak) a za plnou náhradu.

Realizace mnohých veřejně prospěšných staveb (dálnice, železnice) by bez existence institutu vyvlastnění byla téměř nemožná. Případné přizpůsobování těchto staveb každému z nesouhlasících vlastníků by ve výsledku znamenalo rezignaci zákonů technických vůči vlastnickému právu v jeho nejrigidnější podobě.[1]

Důvody pro vyvlastnění (případy kdy podle Listiny může být shledán veřejný zájem) jsou pak popsány v dalších zákonech, například v zákoně č. 183/2006 Sb., stavební zákon (dále jen “Stavební zákon”)[2].

Postup při vyvlastnění pak reguluje zejména zákon č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění (dále jen “Zákon o vyvlastnění”) a v případě tzv. liniových staveb zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací (dále jen „Liniový zákon“). Zákon o vyvlastnění je zákonem obecným, který reguluje proces vyvlastnění u staveb všech druhů. Liniový zákon je zákonem speciálním, který pravidla Zákona o vyvlastnění doplňuje[3] a aplikuje se na vymezený druh staveb důležitého významu. Oba dva zákony pak obsahují postup, jakým se určuje náhrada za vyvlastnění tak, aby bylo vyhověno výše uvedenému požadavku (plné) náhrady stanovenému Listinou a Občanským zákoníkem.

Náhrada za vyvlastnění

Náhrada za vyvlastnění se v zásadě stanovuje na základě ceny obvyklé podle znaleckého posudku.[4] Cenou obvyklou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen “Zákon o oceňování”) je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se však vyloučí faktory, které stojí mimo běžné tržní ocenění, jako mimořádné okolnosti, cena zvláštní obliby nebo vztah vyvlastňovaného k vyvlastňované věci. Cena obvyklá by tak měla vyjadřovat hodnotu majetku. Cena obvyklá se v zásadě určí porovnáním s jinými cenami již uskutečněných transakcí.

Při stanovení ceny obvyklé pozemku (stavby) se nepřihlédne k jeho zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. Účel vyvlastnění tedy nemá principiálně vliv na cenu vyvlastňovaného pozemku (stavby), ať již na její zvýšení, nebo na její snížení.

V rámci porovnávací metody ve smyslu vyhlášky č. 441/2013 Sb. (dále jen “Oceňovací vyhláška”) musí být zvolen soubor minimálně tří dalších uskutečněných prodejů předmětů (věcí) obdobného charakteru. Takto zvolený vzorek pak slouží jako porovnávací soubor pro stanovení ceny obvyklé.

Nepřihlédne se k účelu (cíli) vyvlastnění

Při stanovení ceny obvyklé pozemku (stavby) se nepřihlédne k jeho zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění.[5] Účel vyvlastnění tedy nemá principiálně vliv na cenu vyvlastňovaného pozemku (stavby), ať již na její zvýšení, nebo na její snížení.[6] Riziko tohoto faktoru si na sebe bere vyvlastňovatel. Vyvlastňovaný tak, až na výjimky zmíněné v tomto článku, nebude benefitovat z pouhé skutečnosti, že jsou jeho pozemky (stavby) vyvlastňovány.

Nepřihlédne se k mimořádným vlivům

V případě staveb podle Liniového zákona nelze do porovnávacího vzorku zahrnout prodeje pozemků, u nichž byla na základě dohody před vyvlastněním navýšena kupní cena (jeden a půl až osminásobek). Pokud tedy dojde s částí vlastníků pozemků určených pro stavbu podle Liniového zákona k dohodě s vyšší kupní cenou, nezpůsobuje tento fakt sám o sobě navýšení ceny obvyklé u ostatních pozemků, které nebyly předmětem dohody a jsou následně předmětem vyvlastnění.[7] To taktéž plyne ze samotné definice ceny obvyklé podle Zákona o oceňování, která vylučuje promítání vlivů mimořádných okolností trhu. Za mimořádné okolnosti trhu lze také označit navýšení ceny opatřením pro zmírnění tvrdosti podle Zákona o vyvlastnění.

Přihlédne se k jiným okolnostem

Podle Nejvyššího soudu[8] mohou být v ceně obvyklé promítnuty další faktory, které mají vliv na hodnotu nemovité věci (v takovém případě zejména pozemku) do budoucna. V případě pozemku je tedy nutné zkoumat, zda může v budoucnu nabýt na hodnotě změnou územně plánovací dokumentace, a to funkčním zařazením mezi plochy s vyšší ekonomickou hodnotou (typicky mezi plochy pro výstavbu)[9]. V takovém případě by podle Nejvyššího soudu měla tento budoucí “spekulativní aspekt” reflektovat i cena obvyklá stanovená v současnosti.

Podle Nejvyššího soudu mohou být v ceně obvyklé promítnuty další faktory, které mají vliv na hodnotu nemovité věci (v takovém případě zejména pozemku) do budoucna. V případě pozemku je tedy nutné zkoumat, zda může v budoucnu nabýt na hodnotě změnou územně plánovací dokumentace, a to funkčním zařazením mezi plochy s vyšší ekonomickou hodnotou (typicky mezi plochy pro výstavbu). V takovém případě by podle Nejvyššího soudu měla tento budoucí “spekulativní aspekt” reflektovat i cena obvyklá stanovená v současnosti.

Uvedený spekulativní aspekt mají ceny na trhu v sobě běžně obsaženy. Nejvyšší soud tak ve svém rozhodnutí, v souladu s obecným požadavkem Ústavního soudu[10], posvětil zahrnutí tohoto spekulativního aspektu do procesu oceňování cenou obvyklou.

Existence spekulativního aspektu

Podle Nejvyššího soudu je existence spekulativního aspektu přítomna v případě, kdy existuje reálná možnost budoucího zhodnocení pozemku změnou územně plánovací dokumentace.[11]

V teoretické rovině je možné konstatovat, že u každého pozemku vždy existuje (nějaká) možnost změny územně plánovací dokumentace. Nejvyšší soud ale užil slovní spojení “reálná možnost budoucího zhodnocení”, která spíše směřuje k situacím, kdy se změna jeví jako (do nějaké míry) pravděpodobná. Bližší definici tohoto pojmu však neuvedl.

Reálná možnost změny územně plánovací dokumentace bude patrně představovat existenci takových okolností, které mohou způsobit, či zvýšit pravděpodobnost, že daný pozemek bude v budoucnu předmětem změny územně plánovací dokumentace (územního plánu). Mezi takové okolnosti můžeme řadit zejména: (i) polohu pozemku (nová zástavba má tendenci přirůstat k již zastavěnému území), (ii) infrastrukturní vybavenost pozemku (nižší náklady na přivedení infrastruktury k pozemku představují ekonomickou výhodu a zvyšují pravděpodobnost zastavění a s tím spojené požadavky vlastníků na určení zastavitelnosti takového pozemku), (iii) rychlost rozvoje lokality (požadavky trhu na rozrůstání lokality), (iv) rozvojové plány a výhledy samosprávy (zájem samosprávy uspokojovat požadavky trhu na rozrůstání lokality), (v) územně-urbanistické požadavky (plochy jsou funkčně vymezovány s ohledem na plochy sousední a na jejich vzájemný vliv), (vi) tvar a další fyzické vlastnosti pozemku a (vii) veřejnoprávní omezení (například ochrana zemědělského půdního fondu, stanovená záplavová území a ochranná pásma).

V teoretické rovině je možné konstatovat, že u každého pozemku vždy existuje (nějaká) možnost změny územně plánovací dokumentace. Nejvyšší soud ale užil slovní spojení “reálná možnost budoucího zhodnocení”, která spíše směřuje k situacím, kdy se změna jeví jako (do nějaké míry) pravděpodobná. Bližší definici tohoto pojmu však neuvedl.

Výše uvedené okolnosti je pak nutné zkoumat v celé jejich šíři, jelikož každá z nich nezávisle může mít zásadní vliv na reálnou možnost změny územně plánovací dokumentace, respektive na reálnou zastavitelnost.

Ilustrativní příklad 1 Lze si pro příklad představit 2 situace: (i) zemědělský pozemek na okraji města, těsně přiléhající k vybudované satelitní zástavbě a (ii) zemědělský pozemek vzdálený od hranice tohoto města 1 000 metrů. V současné době se oba dva pozemky využívají pro zemědělskou činnost a přináší jejich vlastníkům totožný výnos (obvyklé pachtovné je srovnatelné). U pozemku (i) však, na rozdíl od pozemku (ii), existuje reálná pravděpodobnost, že bude v dohledné době zařazen jako pozemek stavební a jeho cena násobně vzroste.

Ilustrativní příklad 2 Pro ilustraci spekulativního aspektu by se nabízelo použití následujícího vzorce[12]: Cena obvyklá = p1 * cena obvyklá při současném využití + p2 * cena obvyklá při budoucím využití (po změně územního plánu) Kde p1 je pravděpodobnost, že současné využití zůstane natrvalo (zůstane nízká cena) a p2 je pravděpodobnost, že se funkční využití pozemku v územním plánu změní (cena naroste). Například cena pozemku jako zemědělského je 60,- Kč / m2 a cena toho samého pozemku jako stavebního s využitím BI (bydlení individuální) je 2.500,- Kč / m2. Pravděpodobnost, že se využití pozemku do budoucna nezmění je 80 % (0,8) a že změní je 20 % (0,2). Výsledná očekávaná cena je 548,- Kč / m2 (0,8 * 60 + 0,2 * 2.500). Jak je z uvedeného zjednodušeného příkladu patrné, rozdíl způsobený spekulativním aspektem může být zásadní. Nejvyšší soud však tuto metodu původně nastíněnou Vrchním soudem[13] neakceptoval a jako přípustnou uvedl metodu porovnání (která však při správné aplikaci může docházet jiným způsobem k podobnému výsledku).

Podle Nejvyššího soudu je existence spekulativního aspektu přítomna v případě, kdy existuje reálná možnost budoucího zhodnocení pozemku změnou územně plánovací dokumentace.

Stanovení spekulativního aspektu porovnáním

Postup při stanovení ceny obvyklé je Zákonem o oceňování vymezen jako porovnání cen realizovaných prodejů.[14] Oceňovací vyhláška[15] umožňuje v rámci porovnávacího modelu volbu parametrů, které mají vliv na cenu obvyklou a její úpravu v závislosti na hodnotě takového parametru. V praxi se tak v případě nemovitých věcí děje zahrnutím parametrů jako jsou poloha nemovité věci nebo stav nemovité věci.[3] Existence spekulativního aspektu by měla být reprezentována parametry zejména jako poloha pozemku, infrastrukturní vybavenost pozemku, rychlost rozvoje lokality, rozvojové plány a výhledy samosprávy, územně-urbanistické požadavky, tvar a fyzické vlastnosti pozemku a veřejnoprávní omezení.

Ilustrativní příklad 3 Porovnávaný pozemek – Oceňovaný pozemek na okraji okresního města, v územním plánu určen jako zemědělská plocha, v blízkosti (do 150 m) je obytná zástavba, pravidelný tvar. Pozemek má spekulativní aspekt. Porovnávací vzorek: Pozemek 1 – Realizovaný prodej pozemku na okraji okresního města, v územním plánu určen jako zemědělská plocha, v blízkosti (do 100 m od jeho okraje) je obytná zástavba. Pozemek 2 – Realizovaný prodej pozemku na okraji okresního města, v územním plánu určen jako zemědělská plocha, v blízkosti (do 200 m od jeho okraje) je obytná zástavba, nepravidelný tvar. Pozemek 3 – Realizovaný prodej pozemku na okraji vesnice (tato vesnice vzdálena 4 km od okresního města), v územním plánu určen jako zemědělská plocha, v blízkosti (do 100 m od jeho okraje) je obytná zástavba, nepravidelný tvar. Pozemek 4 – Realizovaný prodej pozemku na okraji vesnice (tato vesnice vzdálena 8 km od okresního města), v územním plánu určen jako zemědělská plocha, v blízkosti (do 100 m od jeho okraje) je obytná zástavba.

Navýšení náhrady nad cenu obvyklou

Zákon o vyvlastnění a Liniový zákon stanoví speciální případy, kdy je možno náhradu za vyvlastnění stanovit nad úroveň ceny obvyklé. První možností jsou situace, kdy je v rámci soudního přezkumu zmírňovaná tvrdost vyvlastnění (obecně objektivně pociťovaná újma vyvlastňovaného je větší než náhrada stanovená cenou obvyklou). Druhou možností jsou případy významných staveb ve veřejném zájmu, kde má stát zájem urychlit majetkoprávní přípravu, a tudíž poskytuje jistou formu bonusu za rychlý výkup nemovité věci.

Zákon o vyvlastnění a Liniový zákon stanoví speciální případy, kdy je možno náhradu za vyvlastnění stanovit nad úroveň ceny obvyklé. První možností jsou situace, kdy je v rámci soudního přezkumu zmírňovaná tvrdost vyvlastnění (obecně objektivně pociťovaná újma vyvlastňovaného je větší než náhrada stanovená cenou obvyklou). Druhou možností jsou případy významných staveb ve veřejném zájmu, kde má stát zájem urychlit majetkoprávní přípravu, a tudíž poskytuje jistou formu bonusu za rychlý výkup nemovité věci.

Opatřením pro zmírnění tvrdosti při soudním přezkumu náhrady za vyvlastnění je možné stanovit náhradu za vyvlastnění

• až do výše obvyklé ceny násobené koeficientem 1,4 (obecné zohlednění tvrdosti vyvlastnění);
• až do výše obvyklé ceny násobené koeficientem 1,1 (stavba nebo pozemek jsou v zastavěném území);
• až do výše obvyklé ceny násobené koeficientem 1,1 (stavba nebo pozemek leží v území se zvláštní architektonickou hodnotou, případně se zvláštní historickou hodnotou); a
• až do výše obvyklé ceny násobené koeficientem 1,2 (stavba nebo pozemek má zásadní význam pro podnikatelskou činnost).

Při současném naplnění vícero z uvedených možností se navýšení sčítá[18].

Dohodou mimo vyvlastnění (u nabytí pozemků pro účely liniových staveb podle Liniového zákona), kdy nabývajícím je Česká republika[19]  je možné stanovit náhradu za vyvlastnění

• ve výši obvyklé ceny násobené koeficientem 8 (pozemky nestavební); a
• ve výši obvyklé ceny násobené koeficientem 1,5 (pozemky stavební).

Vyvlastňovací proces a znalecký posudek

Zákon o vyvlastnění určuje, že náhrada za vyvlastnění se stanoví na základě znaleckého posudku vyhotoveného na žádost vyvlastňovaného, pokud jej vyvlastňovaný předloží vyvlastňovacímu úřadu ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení uvědomění o zahájení vyvlastňovacího řízení. Pokud vyvlastňovaný takový posudek nepředloží, stanoví se náhrada podle posudku zadaného a předloženého vyvlastňovatelem.

Postup, který dává prioritu znaleckému posudku ze strany vyvlastňovaného, pokud je předložen, ve svém důsledku do jisté míry představuje zlepšení pozice vyvlastňovaného.[20] Těžko si lze představit, že by vyvlastňovaný v rámci vyvlastňovacího řízení dobrovolně předkládal znalecký posudek s cenou nižší než posudek dříve vypracovaný vyvlastnitelem pro účely řízení.

Pokud se v rámci řízení o vyvlastnění posuzuje i spekulativní aspekt (a v rámci porovnávací metody jsou znalcem pro tento účel ad hoc stanoveny koeficienty podle určených parametrů), lze očekávat, že v takovém případě bude hrát relativně větší roli subjektivní posouzení a hodnocení znalce, než by tomu bylo u obecně lépe porovnatelných statků.[21]

Čím větší je role spekulativního aspektu, tím pravděpodobněji větší bude konečný rozptyl možné ceny obvyklé stanovené různými znalci. Kombinací většího rozptylu cen a jistého “práva” vyvlastňovaného nechat si znalecký posudek vyhotovit a posléze si vybrat ten výhodnější, můžeme docházet k situacím, kdy bude náhrada za vyvlastnění vyšší než cena (skutečně) obvyklá.[22]

V případě soudního přezkumu náhrady za vyvlastnění pak může být znalecký posudek a jeho východiska přezkoumány soudem.[23] Rozsah toho přezkumu bude pravděpodobně spočívat v posouzení, zda se znalec nevychýlil ze zákonných limitů a zda, mimo jiné, dodržel postup stanovený judikaturou.

Závěr

Cena obvyklá podle Nejvyššího soudu v sobě zahrnuje i potenciál zhodnocení pozemku změnou územně plánovací dokumentace. V takovém případě vyvlastnitel (ať již veřejný nebo soukromý[24]) kompenzuje vyvlastňovanému náhradou ve stejné míře v jaké by tomu jinak bylo dosahováno na trhu. Pouhá skutečnost, že změnu územně plánovací dokumentace provádí (a pozemek tak v budoucnu potenciálně zhodnocuje) veřejný sektor a náhradu zvýšenou o spekulativní aspekt hradí taktéž veřejný sektor (jako nejčastější vyvlastnitel) v takovém případě nehraje roli.[25]

Kompenzaci nad rámec ceny obvyklé je pak možné dosáhnout (i) využitím množnosti dohody u liniových staveb před vyvlastňovacím řízením nebo (ii) pokud je cena zjištěná (administrativní) vyšší než cena obvyklá nebo (iii) využitím principu výhody strany, která “vybírá” znalecký posudek (velmi relevantní u pozemků dotčených spekulativním aspektem) nebo (iv) opatřením pro zmírnění tvrdosti při soudním přezkumu.

Bod (iv) opatření pro zmírnění tvrdosti při soudním přezkumu je však nástrojem na kompenzaci mimořádné újmy. Lze tak konstatovat, že jistou výhodu pro vyvlastňované přináší zejména body (i) až (iii).

_____________________________________

[1] Institut vyvlastnění tak v právním řádu představuje promítnutí prvku utilitarismu.

[2] § 170 Stavebního zákona

[3] § 3 odst. 1 Liniového zákona: “Pro odejmutí nebo omezení práv k pozemkům nebo stavbám potřebným pro uskutečnění dopravní, vodní a energetické infrastruktury a infrastruktury elektronických komunikací platí zákon o vyvlastnění, pokud tento zákon nestanoví jinak.”

[4] V případě, že obvyklá cena pozemku nebo stavby by byla nižší než cena zjištěná (nazývaná též jako administrativní) podle oceňovacího předpisu, náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu.

[5] Například zemědělský pozemek, užívaný jako zemědělský, který byl v územním plánu navržen jako zastavitelný stavbou dopravní infrastruktury pro naplnění účelu vyvlastnění, se bude stále oceňovat jen jako zemědělský. Naopak například pozemek či stavba užívané pro bydlení, které se vyvlastňují pro účely asanace území, nebudou mít z takového důvodu poníženu cenu obvyklou.

[6] Lze předpokládat, že většinou by při zohlednění účelu vyvlastnění docházelo ke zvýšení hodnoty pozemků a zákon o vyvlastnění v tomto více chrání vyvlastňovatele.

[7] Potenciálně vyvlastňovaní jsou tak stále finančně motivovaní uzavírat dohody.

[8] Předmětné rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 1291/2020

[9] Nejvyšší soud sice polemizoval s odůvodněním Vrchního soudu v tom, že při ocenění nelze vycházet z hypotetického stavu pozemku se zohledněním pravděpodobnosti, že k němu dojde. Zároveň však vyslovil názor, že je nutné spekulativní aspekt zohlednit ve výběru porovnávacího materiálu. Jinými slovy ceny pozemků s reálným potenciálem zhodnocení porovnávat s cenami vzorku pozemků s podobným reálným potenciálem zhodnocení.

[10] Rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 1135/14: „Vyvlastněná osoba má v zásadě obdržet náhradu, jejíž výše je v rozumném poměru k tržní hodnotě majetku v době, kdy k odnětí vlastnictví došlo“.

[11] Předmětné rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 1291/2020: „Skutečnost, zda u vyvlastňovaných pozemků existovala reálná možnost jejich budoucího zhodnocení změnou územně plánovací dokumentace … se promítne do zjišťování jejich obvyklé ceny tak, že i tento spekulativní aspekt … je jedním z faktorů spoluvytvářejících jejich obvyklou cenu, který je zapotřebí reflektovat při výběru porovnávacího materiálu, na základě něhož znalec zjišťuje obvyklou cenu vyvlastňovaných pozemků.“

[12] Zjednodušený vzorec

[13] Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze č. j. 4 Co 44,45/2019-497

[14] Tato skutečnost ale představuje u specifických nemovitých věcí problém v případě neexistence relevantního porovnatelného vzorku. V případech, kdy není možné stanovit cenu obvyklou je podle novely Zákona o oceňování účinné od 1. 1. 2021 možné v odůvodněných případech ocenit majetek tržní hodnotou. V takovém případě není hodnota posuzována podle cen v minulosti proběhlých prodejů, ale je na základě ekonomických principů a pravidel odhadována.

[15] § 1a písm. c) a d) Oceňovací vyhlášky

[16] Dané parametry mohou být právní (zejm. omezení vlastnických práv, existence věcných břemen, využití podle územního plánu, možnost získat územní rozhodnutí, riziko vzniku veřejnoprávních omezení, jiná právní omezení)

nebo technické (zejm. lokalita, tvar pozemku, orientace pozemku, svažitost pozemku, dostupnost a kapacita inženýrských sítí, kontaminace půdy, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost včetně parkování, nutnost demolice stávajících objektů, reálná zastavitelnost).

[17] Všechny pozemky jsou zvažované jako zemědělské, přičemž zvolené parametry mají vliv převážně (pouze) až v případě, kdy bude pozemek určen jako stavební.

[18] J. Handrlica: Řízení o odnětí nebo omezení vlastnických práv k nemovitostem nově, Právní rozhledy č. 7/2013, str. 229 a násl.

[19] Liniový zákon § 3b odst. 7: Česká republika nebo právnická osoba zřízená zákonem nebo zřízená nebo založená státem, vůči níž je stát ovládající osobou.

[20] Nejvyšší soud tuto výhodu částečně relativizoval v rozhodnutí 21 Cdo 3380/2014: „Skutečnost, že ustanovení § 20 odst. 1 zákona o vyvlastnění stanoví, kdo a za jakých okolností má takový znalecký posudek obstarat (vyžádat jej) neznamená, že by se něco měnilo na základním požadavku stanovení výše náhrady tak, aby odpovídala majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. Slouží jen tomu, aby v procesu vyvlastňování byl dán návod k postupu za účelem nalezení optimálního řešení pro vyvlastňovaného i vyvlastňovatele.“

[21] Obecně lépe porovnatelné nemovité věci budou například běžně obchodované byty nebo běžně obchodované zemědělské pozemky (bez potenciálu se stát stavebními).

[22] Analogicky naceňování finančních opcí, kdy vyšší očekávaný rozptyl posiluje pozici strany, která má právo volby.

[23] Analogicky rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 299/06: “Je třeba hodnotit celý proces utváření znaleckého důkazu, včetně přípravy znaleckého zkoumání, opatřování podkladů pro znalce, průběh znaleckého zkoumání, věrohodnost teoretických východisek, jimiž znalec odůvodňuje své závěry, spolehlivost metod použitých znalcem a způsob vyvozování závěrů znalce.”

[24] Soukromé vyvlastnění pozemku např. za účelem zajištění nezbytného přístupu ke stavbě podle § 170 Stavebního zákona.

[25] Mnohdy se může jednat o tentýž subjekt, např. obec, která zamýšlí na určitém pozemku realizovat veřejně prospěšnou stavbu, zatímco vlastník tohoto pozemku kalkuluje s tím, že obec v budoucnu změní územní plán a daný pozemek určí jako zastavitelný např. pro zástavbu rodinnými domy.