Nejvyšší soud České republiky se ve svém usnesení ze dne 13. 8. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3742/2019, vyjádřil k situaci, kdy je možné podat negatorní (zápůrčí) žalobu k ochraně vlastnického práva k nemovité věci.

Negatorní žalobou se lze domáhat ochrany proti zásahům do práva vlastníka spočívajících v jiném rušení než v neoprávněném zadržování jeho věci. Může jít zejména o neoprávněné užívání cesty vedoucí přes pozemek vlastníka, o přechod nebo přejezd přes jeho pozemek, o čerpání vody ze studny vlastníka, o terénní úpravy, o ukládání různých předmětů na pozemek vlastníka, o započetí stavby na cizím pozemku apod. Negatorní žalobou se tak lze domáhat ochrany pouze proti zásahům, které se přímo projevují na pozemku vlastníka a zasahují tím do jeho vlastnického práva. Nelze se naproti tomu domáhat ochrany vlastnického práva k pozemku negatorní žalobou proti zásahům, které se pozemku bezprostředně nedotýkají, i když ztěžují či znemožňují přístup vlastníka k pozemku a tím fakticky omezují výkon vlastnického práva, jestliže jde o činnosti na pozemku jiné osoby, než která se ochrany tvrzeného práva domáhá.

V konkrétním případě podle názoru Nejvyššího soudu nelze uplatnit ochranu práv vlastníka nemovité věci (žalobce) negatorní žalobou v případě, kdy je na cizím (sousedním) pozemku pouze postavena stavba v těsné blízkosti stavby žalobce. V takovém případě tato stavba totiž nijak přímo nezasahuje do vlastnického práva žalobce (nemá přímé negativní dopady na pozemku žalobce).

Pro posouzení oprávněnosti negatorní žaloby je pak zcela bez významu skutečnost, zda se jedná o povolenou stavbu podle veřejného práva. Jinými slovy, i kdyby z hlediska správního práva nebyla stavba povolená (ani zkolaudovaná), samo o sobě by to nemělo význam na možný zásah do vlastnického práva žalobce. Občanskoprávním titulem ke zřízení staveb v dané věci by pak bylo vlastnické právo k pozemku, na kterém je stavba zřízena. Tento závěr ale nebrání situaci řešit z pohledu veřejného práva jako nepovolenou (tzv. černou) stavbu.