Nejvyšší soud se v usnesení sp. zn. 22 Cdo 1980/2020 ze dne 9. 12. 2020 zabýval aplikací § 984 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění ("OZ"), podle kterého: "Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis."

V posuzovaném případě se aplikace tohoto ustanovení dovolával žalobce, který uzavřel kupní smlouvu k bytové jednotce, aniž by si byl vědom, že prodávající v důsledku uvaleného generálního inhibitoria (tedy zákazu nakládat s majetkem, vztahujícím se obecně na veškerý majetek dlužníka), které nebylo v katastru nemovitostí evidováno, není oprávněna kupní smlouvu uzavřít; důsledkem toho bylo shledání absolutní neplatnosti kupní smlouvy a exekuční postižení příslušné bytové jednotky. Žalobce se proto s odkazem na § 984 odst. 1 OZ a svou dobrou víru snažil domoci toho, aby byla bytová jednotka z exekuce vyjmuta.

Nejvyšší soud v první řadě zdůraznil, že o aplikaci § 984 odst. 1 OZ lze uvažovat pouze v případě, kdy je smlouva o převodu vlastnického práva uzavřena platně. Jelikož zde byla kupní smlouva z důvodu porušení generálního inhibitoria ze strany prodávající (podle § 44 odst. 7 zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu, ve znění účinném do 31. 10. 2009) posouzena jako absolutně neplatná, byla tímto aplikace § 984 odst. 1 OZ bez dalšího vyloučena (když jak uvedl Nejvyšší soud, "neplatnost uzavřené smlouvy vylučuje nabytí práva v režimu § 984 odst. 1 o. z., což je i tento případ. Obstojí-li pak závěr o absolutní neplatnosti převodní smlouvy, je tím bez dalšího vyloučeno použití § 984 o. z").

Dále Nejvyšší soud vysvětlil, že materiální publicita obsažená v § 984 odst. 1 OZ umožňuje, aby za určitých podmínek došlo k nabytí vlastnického práva od neoprávněného, tedy od osoby, která je sice ve veřejném seznamu zapsána jako vlastník, podle skutečného stavu věcí jím ale není. Dobrá víra nabyvatele se proto vztahuje na existenci vlastnického práva převodce; nevztahuje se na jiné okolnosti, které by mohly způsobit neplatnost právního jednání (a ostatně ani na jiné údaje, než jsou zapisovaná práva k věci, tedy např. na údaje technické). V tomto smyslu Nejvyšší soud odkázal na komentářovou literaturu, podle které "materiální publicita nepůsobí v případech, kdy se nesoulad mezi evidovaným a skutečným stavem netýká údajů o právech, nýbrž údajů vypovídajících o technickém stavu, ekonomické hodnotě či veřejnoprávních omezeních, která se k věci vážou… […] Pokud tedy bude nakládající osoba omezena v nakládání s nemovitostí např. proto, že jí bylo doručeno oznámení o zahájení vyvlastňovacího řízení, avšak v katastru nemovitostí nebyla o této skutečnosti vyznačena odpovídající poznámka, není nabyvatel nemovitosti chráněn principem materiální publicity, přestože ze zápisů v katastru nemovitostí omezení vlastníka nevyplývalo, a on se tak jevil jako osoba plně oprávněná s nemovitostí nakládat."

Uvedené lze shrnout tak, že na aplikaci § 984 odst. 1 OZ se může nabyvatel věci evidované ve veřejném seznamu spoléhat jen v rozsahu své dobré víry v existenci vlastnického práva převodce. Jiné skutečnosti (jako např. veřejnoprávní omezení převodce při nakládání s majetkem, technické či ekonomické údaje o věci apod.) materiální publicita podle § 984 odst. 1 OZ nepokrývá, a to ani když způsobují absolutní neplatnost převodní smlouvy.