S účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění ("OZ"), se do českého právního řádu vrátila zásada superficies solo cedit, podle které by se veškeré nově zřizované stavby měly (v zásadě) stávat součástí pozemků, na kterých stojí. Stavby zřízené před účinností OZ by se měly rovněž vlastnicky sjednocovat s pozemky, ať již přímo účinností OZ podle § 3054 OZ (byl-li vlastník stavby i pozemku totožný), nebo do budoucna podle § 3056 OZ (který pro tyto účely zakotvil zákonné předkupní právo mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem na něm stojící stavby).

V této souvislosti se Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1952/2019 ze dne 24. 11. 2020 zabýval otázkou, za jakých okolností svědčí výše popsané zákonné předkupní právo vlastníkovi pozemku v případě, že se stavba nachází na více pozemcích.

V konkrétním posuzovaném případě totiž došlo k prodeji stavby nacházející se na dvou parcelách, načež vlastník jedné z těchto parcel namítl, že k prodeji stavby vůbec nemělo dojít, protože v první řadě mu (jako vlastníkovi jednoho z pozemků, na kterém stavba stojí) mělo být nabídnuto využití jeho zákonného předkupního práva. Soudy prvního i druhého stupně tuto námitku vlastníka zamítly s tím, že vlastníkovi žádné zákonné předkupní právo nesvědčí. Podle § 3059 OZ totiž platí: "Je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku." To soudy vyložily tak, že v případě, kdy se stavba nachází na více pozemcích, svědčí vlastníkovi toho pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby, pouze v tom případě, lze-li ke zbylým částem stavby (nacházejícím se na ostatních zasažených pozemcích) uplatnit ustanovení o přestavku. Jelikož přitom v daném případě ustanovení o přestavku použít nešlo, nebylo podle soudů ustanovení § 3059 OZ vůbec použitelné.

Proti těmto rozhodnutím podal vlastník pozemku dovolání, které bylo úspěšné. Nejvyšší soud totiž konstatoval, že OZ "v § 3059 upravuje zvláštní postup pro případ, že je stavba zřízena na více pozemcích, a potud je třeba úpravu obsaženou v § 3059 o. z. považovat za doplnění úpravy § 3054 až 3058. Uvedené ustanovení doplňuje přechodná ustanovení § 3054 až 3058 o. z. tak, že umožňuje, aby se superficiální zásada uplatnila i ve vztahu k pozemku, na němž leží alespoň převážná část stavby; stavba se tak stane součástí toho pozemku, na němž převážně leží, ke zbylým pozemkům zákonodárce připouští uplatnění institutu přestavku". To podle Nejvyššího soudu znamená, že se "stavba stane součástí pozemku, na kterém se nachází z převážné části. Ve vztahu k přesahům stavby na další pozemky se použijí ustanovení o přestavku potud, že jejich podmínky splněny buď budou, anebo nebudou, ale i v takovém případě je stavba součástí pozemku, na kterém převážně leží".

Jinými slovy, zákonné předkupní právo podle § 3056 OZ mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku, na kterém se stavba převážně nachází, se podle § 3059 OZ uplatní bez ohledu na to, zda lze na ostatní pozemky, které tato stavba rovněž zasahuje, aplikovat ustanovení o přestavku.

Pro úplnost potom Nejvyšší soud také doplnil, že zákonné předkupní právo se navíc uplatní i v případech, kdy se pozemek či stavba nacházejí ve spoluvlastnictví, a to jak v případě, kdy spoluvlastníci pozemku nabývají stavbu podle velikosti svých spoluvlastnických podílů (čímž dojde k žádoucímu sjednocení vlastnictví pozemku a stavby), tak i v případě, kdy jej nabývají v jiném vlastnickém rozložení (například proto, že předkupní právo některého ze spoluvlastníků zaniklo). Ani v takovém případě totiž nelze spoluvlastníkům zákonné předkupní právo upřít; navíc je tak naplňována přinejmenším idea, aby stavby nestály na cizích pozemcích.