Nejvyšší soud České republiky ("Nejvyšší soud") se v rozhodnutí ze dne 29. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 805/2021 zabýval případem, kdy prodávající prodal koupěchtivému stavby za 4,7 mil. Kč, aniž by je v souladu s § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění ("OZ"), napřed nabídl předkupníkovi (vlastníkovi pozemků pod stavbami). Koupěchtivý se sice následně obrátil na předkupníka s nabídkou prodeje staveb, avšak za 15 mil. Kč; předkupník mu proto oznámil, že má zájem stavby koupit za původních 4,7 mil. Kč, za které je získal i sám koupěchtivý. V návaznosti na to uzavřeli prodávající a koupěchtivý dohodu o zrušení kupní smlouvy, čímž závazek z ní zanikl a vlastníkem staveb se stal (znovu) prodávající. Předkupník přesto podal proti prodávajícímu žalobu, v níž se domáhal, aby soud nahradil projev vůle prodávajícího na kupní smlouvě, kterou by byly stavby za 4,7 mil. Kč prodány předkupníkovi.

Soud prvního stupně žalobu napřed zamítl s tím, že pokud byla kupní smlouva mezi prodávajícím a předkupníkem zrušena, nemá prodávající (který zůstává i nadále vlastníkem staveb) údajně povinnost předkupníkovi stavby k odkupu nabídnout; odvolací soud však toto rozhodnutí změnil tak, že žalobě vyhověl. Podle názoru odvolacího soudu byla totiž kupní smlouva uzavřena s rozvazovací podmínkou spočívající v uplatnění předkupního práva, a jelikož předkupník dal najevo úmysl stavby koupit, byla rozvazovací podmínka naplněna (tj. kupní smlouva zanikla); proto již nemohla mít žádné účinky ani následná dohoda prodávajícího a koupěchtivého o zrušení kupní smlouvy. Žalobce tak postupoval správně, když své nároky z předkupního práva uplatnil žalobou proti prodávajícímu.

Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu potvrdil, avšak s jiným právním hodnocením. Napřed připomněl, že "v případech zákonného předkupního práva (tedy i předkupního práva podle § 3056 o. z.) je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu […] tedy ustanovení § 2140 a násl. o. z. […] že zákonná předkupní práva mají povahu věcných práv". Jelikož se tedy v daném případě jednalo o zákonné (věcné) právo, aplikovala se na něj úprava § 2140 an. OZ, včetně § 2144 OZ, který zakotvuje tzv. právo retraktu (to "opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl"); pokud tedy prodávající porušil svou povinnost nabídnout předkupníkovi stavby k prodeji, vzniklo předkupníkovi právo domáhat se po koupěchtivém, jako právním nástupci prodávajícího, aby mu stavby za příslušnou úplatu převedl. Nejvyšší soud tak dospěl k závěru, že žalobce se v daném případě vlastně "nedomáhá převodu předmětných staveb z titulu využití předkupní nabídky žalované, nýbrž z titulu porušení předkupního práva (práva retraktu) vzniklého v důsledku nesplnění povinnosti žalované učinit žalobci nabídku". Jinými slovy, nedomáhá se svých nároků z předkupního práva jako takového (tj. nároku, aby mu byla věc před převodem koupěchtivému nabídnuta), ale práva retraktu jako nároku z porušení předkupního práva. Tento nárok přitom žalobci zůstal zachován i přes uzavření dohody o zrušení kupní smlouvy, protože jednak "nedošlo k "novému" převodu, čímž by dospěla standardní povinnost učinit nabídku ke koupi", a jednak věcné předkupní právo "vázne tedy na věci v tom smyslu, že jakmile bylo porušeno, vzniká povinnost převést věc předkupníkovi na nabyvatele".

Lze tedy shrnout, že pokud dojde k porušení zákonného předkupního práva, vzniká předkupníkovi právo retraktu, kterým se může po koupěchtivém domáhat, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. S ohledem na věcnou povahu zákonného předkupního práva přechází tato povinnost i na právní nástupce koupěchtivého (ledaže dojde k dalšímu převodu věci, čímž znovu dospívá standardní povinnost nabídnut věc napřed předkupníkovi); takovým právním nástupcem je i prodávající, pokud je převodní smlouva k věci mezi ním a předkupníkem zrušena. Uvedené závěry se aplikují na věcná předkupní práva, tj. nejen ta zákonná, ale i smluvní, která jsou jako věcná zřízena.

Pro úplnost je třeba dodat, že uvedené závěry Nejvyššího soudu otevírají prostor pro další klíčové otázky. Zejména není jednoznačně vymezen vztah mezi uplatněním předkupního práva u prodávajícího a uplatněním práva retraktu u koupěchtivého (tj. zda jsou oba tyto nároky nezávislé a předkupník je oprávněn využít kterýkoli z nich, nebo zda je snad pomyslnou hranicí mezi nimi převod věci, tj. po převodu věci koupěchtivému už lze uplatnit pouze právo retraktu, nikoli předkupní právo jako takové; tento druhý výklad se přitom jeví spíše jako nepravděpodobný). S tím souvisí i nedostatečně vyjasněný vztah mezi právem retraktu podle § 2144 OZ (které lze uplatnit pouze u věcných předkupních práv a jen v případě, že bylo předkupní právo porušeno) a rozvazovací podmínkou spočívající v uplatnění předkupního práva podle § 2145 OZ (kdy rozvazovací podmínka se uplatní pouze tehdy, pokud koupěchtivý o předkupním právu věděl či musel vědět); oba tyto instituty do značné míry vzájemně popírají svůj účel (postrádá smysl zakotvit u věcných práv právo retraktu, pokud lze i u nich aplikovat rozvazovací podmínku; navíc, kde není aplikace rozvazovací podmínky možná, protože koupěchtivý o předkupním právu nevěděl, zřejmě se s ohledem na § 1107 OZ neuplatní ani samotné právo retraktu). Logickým východiskem pro tento výkladový problém by mohla být prostá dualita nároků na straně předkupníka, který se dle svého uvážení může rozhodnout buď uplatnit předkupní právo u prodávajícího, zvláště pokud má věc stále ještě u sebe (tj. v důsledku naplnění rozvazovací podmínky zanikne převodní smlouva s koupěchtivým, pokud o předkupním právu věděl či musel vědět, a prodávající uzavře smlouvu s předkupníkem), nebo uplatnit právo retraktu u koupěchtivého (tj. nebude uplatněno předkupní právo, a nenaplní se tak rozvazovací podmínka, bude ale rovnou řešen převod věci zatížené věcným předkupním právem předkupníkovi). Veškeré tyto otázky budou nepochybně předmětem dalších odborných i judikatorních zkoumání.