Nejvyšší soud se v rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 1691/2021, ze dne 20. 10. 2021 vyjádřil k možnosti dovolávat se podmínek, které si smluvní strany sjednaly ve smlouvě o smlouvě budoucí, avšak je následně nepromítly v (budoucí) realizační smlouvě.
V posuzovaném případě uzavřely žalobkyně (jako kupující) a žalovaná (jako prodávající) smlouvu o smlouvě budoucí kupní o převodu bytové jednotky a následně kupní smlouvu o převodu této bytové jednotky. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní si žalobkyně a žalovaná (smluvní strany) dohodly prodlouženou záruku za jakost této bytové jednotky, a to na 36 měsíců. Do kupní smlouvy však tento závazek nepřevzaly. Žalobkyně tvrdila, že sjednaná záruka za jakost v délce 36 měsíců ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní platí, i když nebyla převzata do kupní smlouvy. Tedy, že se dají použít i podmínky smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Žalovaná tento výklad odmítla.
Nejvyšší soud rozhodl (a potvrdil prvostupňový a odvolací rozsudek), že pokud strany nepřevezmou některá ustanovení smlouvy o smlouvě budoucí kupní do následné realizační smlouvy, tak se tato ustanovení nepoužijí a nebudou mít právní účinky. V praxi by tak následná realizační (např. kupní) smlouva měla obsahovat všechny práva a povinnosti, které byly stanoveny ve smlouvě o smlouvě budoucí. Nepřevzatá ustanovení jinak ztratí právní účinky. Tomuto následku se může strana smlouvy vyvarovat pouze tím, že důsledně vyžaduje převzetí všech relevantních ustanovení smlouvy o smlouvě budoucí do následné realizační smlouvy.