Nejvyšší soud České republiky v rozsudku sp. zn. 25 Cdo 3062/2021, ze dne 10. 2. 2022 posuzoval, zda porušení smluvní povinnosti vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí (kdy porušovaná povinnost je jedním z předpokladů pro uzavření samotné realizační smlouvy) je porušením povinnosti ze smlouvy (tzv. kontraktní odpovědnost) nebo porušením povinnosti jednat poctivě (tzv. předsmluvní odpovědnost).
Podle Nejvyššího soudu občanský zákoník připouští možnost vzniku povinnosti k náhradě škody mezi kontrahenty jak v případě, že je již smlouva uzavřena, tak za určitých podmínek i v situaci, kdy předsmluvní jednání ještě nebyla završena uzavřením smlouvy. Podmínky pro vznik povinnosti k náhradě škody jsou přitom v obou situacích rozdílné, proto je třeba mezi nimi rozlišovat.
Úprava tzv. předsmluvní odpovědnosti stojí na obecné povinnosti jednat poctivě, a to i při jednání o uzavření smlouvy. Ustanovení § 1728 o. z. dopadá na případy, kdy strana zahájí jednání a pokračuje v něm, aniž by vůbec měla vůli smlouvu uzavřít, § 1729 o. z. na případy bezdůvodného přerušení jednání o smlouvě poté, kdy je u druhé strany vyvolána představa, že smlouva bude uzavřena. Prioritou je vždy svoboda smluvního vyjednávání, která je prolamována pouze tehdy, odporuje-li její prosazování principu poctivosti jednání.
Povinnost k náhradě škody způsobené porušením smluvní povinnosti vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí oproti tomu spadá pod ustanovení § 2913 o. z., neboť tento nástroj k uzavření zamýšlené smlouvy je již sám o sobě smlouvou, jejíž porušení zakládá tzv. kontraktní odpovědnost. Nárok na náhradu škody z toho plynoucí nemusí být vyloučen ani tím, že smlouva o smlouvě budoucí následně zanikla. Odpovědnost podle § 2913 o. z. je objektivní, zavinění se nezkoumá a vnitřní vztah škůdce ke vzniku škody je bez významu, neboť základním předpokladem vzniku odpovědnosti je v tomto případě porušení smluvní povinnosti škůdcem.
V projednávané věci bylo zjištěno, že jednání mezi účastníky o prodeji pozemků žalovaných vyústilo v uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tedy tu již byla specifická, byť nikoliv finálně zamýšlená smlouva. Z hlediska právní kvalifikace jednání mezi účastníky proto nešlo pouze o počínání v rámci předsmluvního jednání, nýbrž již o postup v rozporu se smluvně založenou povinností (soudy konstatovaly, že žalovaní nepředložili žalobcům požadované listiny o zaplacení nedoplatků kupních cen) podle § 2913 o. z., který ovšem protiprávní jednání zakládající povinnost k náhradě škody nespojuje s nepoctivostí při dojednávání smlouvy, ale přímo s porušením smluvním ujednáním založené povinnosti. Zmíněná smluvní povinnost předložit požadovaná potvrzení přitom byla zjevně koncipována jako jeden z kroků, jež měly vést k uzavření kupní smlouvy. Konstatoval-li tedy odvolací soud absenci protiprávního jednání na straně žalovaných, aniž by se blíže zabýval uvedenými zjištěními a jejich významem z pohledu § 2913 o. z. a danou situaci posuzoval jen z pohledu tzv. předsmluvní odpovědnosti ve smyslu § 1729 o. z., není právní posouzení věci správné.