Nejvyšší soud: Právo nájemce žádat vrácení kauce je vázáno na zánik nájmu a k vrácení kauce je povinna osoba, která je pronajímatelem v době zániku nájmu. Jestliže nájem skončil a teprve poté převedl vlastník, který je současně pronajímatelem, své vlastnické právo k předmětu nájmu na další osobu, nemá to na jeho povinnost vrátit (či jinak vypořádat) složenou kauci žádný vliv

Nejvyšší soud České republiky se v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1130/2022, ze dne 12. 10. 2022 vyslovil k některým aplikačním otázkám institutu jistoty (kauce) v případě nájmu pozemků. Nejvyšší soud se zabýval zejména povahou jistoty (kauce),  otázkou zda pronajímateli povinnost vrátit kauci zaniká při opožděném splnění podmínek pro vrácení kauce a otázkou zda v případě, že nájem skončil a poté převedl vlastník, který je současně pronajímatelem, své vlastnické právo k předmětu nájmu na další osobu, má tato skutečnost vliv na jeho povinnost vrátit (či jinak vypořádat) složenou kauci.

Podle Nejvyššího soudu je sjednání jistoty v nájemních vztazích běžným institutem, zpravidla se označuje jako kauce, slouží k zajištění dluhů nájemce, obvykle se realizuje tak, že nájemce uhradí pronajímateli peněžitou částku (stanovenou v konkrétní výši či jako x násobek měsíčního nájemného) a tato částka slouží ke krytí nedoplatků vzniklých tím, že nájemce neplnil sjednané platební povinnosti řádně. V poměrech občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 je jistota (kauce) v nájemních vztazích výslovně upravena jen u nájmu bytu (§ 2254 o. z.), u ostatních typů nájmu se použije obecná úprava (§ 2010 a násl. o. z.), na tradiční zajišťovací a uhrazovací funkci kauce v nájemních vztazích se však nic nezměnilo (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2267/2019).

Je-li sjednána jistota (kauce) u nájmu pozemku, pak kromě použití obecné úpravy jistoty (§ 2010 a násl. o. z.) jsou pro posouzení práv a povinností vzniklých ze složené jistoty (tedy i její vrácení) významná také smluvní ujednání stran ohledně kauce, ať již jsou součástí smlouvy o nájmu či předmětem samostatné smlouvy.

Není-li stranami ujednáno něco jiného, pronajímatel, který je osobou, v jejíž prospěch se kauce skládá (osobou, jejíž případná pohledávka se zajišťuje), započítá při skončení nájmu na složenou kauci, co mu nájemce z nájmu dluží (co nesplnil řádně a včas), a zbytek kauce mu vrátí. Kauce obvykle slouží k tomu, aby se v případě, že nájemce nebude řádně a včas platit nájemné, služby či další platby spojené s užíváním předmětu nájmu nebo na předmětu nájmu způsobí škodu, mohl pronajímatel uspokojit z této jistoty a nemusel po něm vymáhat dlužnou částku jinak. Celou složenou jistotu tak pronajímatel při skončení nájmu vrací nájemci jen v případě, že nájemce vůči němu nemá žádné dluhy spojené s nájmem, což také znamená, že předmět nájmu je vrácen bez závad (ve stavu v jakém byl v době, kdy jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání); má-li takové dluhy, pak si je pronajímatel započte a zbývající část jistoty mu vrátí (popř. byly-li dluhy ve výši složené jistoty či vyšší, tak mu po započtení nic ze složené jistoty nevrátí). Obvykle opožděným zaplacením dluhů či uvedením předmětu nájmu do řádného stavu (bez závad), povinnost pronajímatele vrátit složenou jistotu nezaniká; nájemce nemá povinnost zaplatit dluh dvakrát (plněním, byť opožděným, a současně započtením na kauci). Totéž platí i v případě, že v době skončení nájmu byly na předmětu nájmu vady, které nájemce – na své náklady – odstranil až po skončení nájmu. I v takovém případě měla totiž kauce sloužit k tomu, aby pronajímatel - pokud tak neučinil sám nájemce při skončení nájmu (při odevzdání věci) – na „jeho náklady“, tedy ze složené kauce, vady odstranil; jestliže však tyto vady (byť dodatečně) na své náklady odstranil nájemce, není důvod, aby si pronajímatel kauci nadále ponechával.

Protože při složení jistoty u nájmu pozemku (jako v této věci) je pro posouzení práv a povinností stran z jistoty významná jejich dohoda o kauci.

Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích opakovaně zdůraznil, že občanský zákoník opustil důraz na formální hledisko projevu, typický pro předchozí zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, účinný do 31. 12. 2013, a klade větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, publikovaný pod č. 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Projevu vůle je nutno přiznat takový význam, který mu zamýšlel dát jednající subjekt; rozhodujícím kritériem je proto úmysl jednajícího, resp. společný úmysl smluvních stran v okamžiku uzavírání smlouvy, který má přednost před doslovným či objektivním (jazykovým) vyjádřením.

Odvolací soud se však v rozporu s ustálenou soudní praxí zjevně zabýval jen jazykovým vyjádřením ohledně podmínek vrácení kauce, jeho formální výklad navíc ani neodpovídá smyslu a účelu institutu kauce. Ze samotného ujednání, že kauce bude po skončení nájmu vrácena „za předpokladu, že nemovitost bude pronajímatelce předána bez závad“ nevyplývá, že by kauce měla plnit i funkci smluvní pokuty (§ 2048 a násl. o. z.), nebo že se mělo jednat o kauci propadnou, případně, že nájemkyně nemůže závady na své náklady odstranit i dodatečně, aniž by tím zároveň ztratila nárok na vrácení kauce.

Podle Nejvyššího soudu nevylučuje-li to ujednání stran, nezaniká pronajímateli povinnost vrátit kauci ani při opožděném splnění podmínek pro vrácení kauce.

Nejvyšší soud rovněž uvádí, že v soudní praxi není pochyb, že právo nájemce žádat vrácení kauce je vázáno na zánik nájmu a k vrácení kauce je povinna osoba, která je pronajímatelem v době zániku nájmu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněný pod číslem 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Jestliže nájem skončil a teprve poté převedl vlastník, který je současně pronajímatelem, své vlastnické právo k předmětu nájmu na další osobu, nemá to na jeho povinnost vrátit (či jinak vypořádat) složenou kauci žádný vliv, a to bez ohledu na to, zda je nájemce v prodlení se splněním podmínek pro vrácení kauce.