Přímá vykonatelnost notářských zápisů ve věci vyklizení nemovité věci

Nejvyšší soud České republiky se ve svém usnesení ze dne 26. 5. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2085/2019 vyjádřil k přímé vykonatelnosti notářských zápisů ve vztahu k povinnosti vyklizení nemovité věci. Nejvyšší soud v usnesení mimo jiné uvedl, že v předmětný řízení zkoumaný notářský zápis podle § 71b notářského řádu obsahující svolení povinné osoby s jeho vykonatelností není exekučním titulem, je-li jeho předmětem povinnost této osoby vyklidit nemovitou věc.

Sama o sobě takto vytržená právní věta může působit nejasnosti v souvislosti s v současné době využívanou právní praxí pronajímatelů bytů. Jednou z mála možností pronajímatelů bytů, jak urychlit vystěhování neplatícího nájemce, je v rámci nájemní smlouvy (na dobu určitou) sjednání přímé vykonatelnosti vyklizení bytu formou notářského zápisu.

K výše uvedenému usnesení Nejvyššího soudu je nutné uvést, že byl řešen skutkově odlišný případ (nesouvisející s ukončením nájmu), který spočíval (mimo jiné) v prohlášení povinného (formou notářské zápisu), že nemovitou věc užívá bez právního důvodu, a že se ji zavazuje vyklidit k určitému datu. Povinný zároveň svolil, aby byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (exekuce), jestliže povinný do dohodnuté doby nemovitou věc nevyklidí.

V souladu s §71b notářského řádu je možné cestou notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti dát svolení k vykonatelnosti nároku plynoucího ze závazkového vztahu. Závazek je právním vztahem, jeho podstatou je právo věřitele na plnění od dlužníka a jeho obsahem je pohledávka věřitele, které odpovídá dluh dlužníka. Vyklizení nemovité věci užívané bez právního důvodu však závazkem není. V soudní praxi je vyklizení nemovité věci užívané bez právního důvodu tradičně chápáno jako ochrana před neoprávněným zásahem do vlastnického práva; žaloba na vyklizení nemovité věci patří k tzv. vlastnickým žalobám.

Podle Nejvyššího soudu potom skutečnost, že mezi vlastníkem a tím, kdo jeho nemovitou věc užívá, ač k tomu nemá žádný důvod, je nesporná neexistence právního titulu k užívání a že osoba užívající nemovitou věc uznává, že neoprávněně zasahuje do vlastnického práva jiné osoby (vlastníka) a „zavazuje“ se nemovitou věc vyklidit, neznamená, že by šlo o závazkový vztah mezi vlastníkem nemovité věci a tím, kdo ji užívá bez právního důvodu. V tomto případě poté nemůže být povinnost vyklidit nemovitou věc předmětem dohody notářského zápisu podle §71b notářského řádu (umožňujícího přímou vykonatelnost).

Vzhledem k výše uvedenému podle našeho názoru nemusí uvedené závěry Nejvyššího soudu dopadat na případy nájemních smluv uzavíraných formou notářských zápisů umožňujících přímou vykonatelnost vyklizení bytů. Takové notářské zápisy totiž obsahují dohodu stran o sjednání nájemního vztahu, tedy zřízení závazku mezi stranami. Uvedené usnesení Nejvyššího soudu přitom posuzovalo případ, kdy žádný závazek mezi stranami sjednán nebyl. Přesto až budoucí praxe ukáže, jak budou notářské kanceláře, exekutorské úřady a soudy aplikovat výše uvedené závěry Nejvyššího soudu a zda je budou extenzivně vztahovat i na běžné nájemní vztahy.