Mohl pronajímatel v právních poměrech podle obč. zák. podmiňovat splnění svojí povinnosti zajistit nájemci služby splněním povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, např. povinnosti platit nájemné a úhradu za služby? Právě tuto otázku řešil Nejvyšší soud České republiky v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024.
Podle právního názoru Nejvyššího soudu České republiky byl podle § 687 odst. 1 obč. zák. pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci měl povinnost zajistit nájemci služby (v projednávaných věcech se jednalo o dodávku pitné vody). Splnění této povinnosti nemohl pronajímatel podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, např. povinnosti platit nájemné a úhradu za služby, nešlo totiž o tzv. synallagmatický závazek podle § 560 obč. zák.
Rovněž podle současné právní úpravy – § 2205 písm. c), § 2243 o. z. – musí pronajímatel zajistit nájemci nerušené užívání bytu po dobu nájmu, s nájemcem se může dohodnout, jaké služby mu bude zajišťovat (2247 odst. 1 o. z.), jinak mu musí zajistit tzv. nezbytné služby (§ 2247 odst. 2 o. z.). Ani podle současné právní úpravy nejde o vzájemné plnění (§ 1911 o. z.), pronajímatel nemůže podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinností nájemce, tedy nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb. V případě, že nájemce neplní svou povinnost platit zálohy (a vyúčtování) na poskytování služeb, může pronajímatel tyto dlužné částky vymáhat a může případně dát nájemci výpověď z nájmu bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušování jeho povinností.