Nejvyšší soud České republiky ("Nejvyšší soud") se v rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 2338/2020, ze dne 20.10. 2021 zabýval případem, kdy žalobkyně a zmocněnec žalované (zmocnění podle provedených důkazů bylo řádné) uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě bytu. Žalobkyně předala zmocněnci zálohu na úhradu kupní ceny. Byt byl v době uzavření smlouvy ve vlastnictví městské části hlavního města Prahy a již ke dni uzavření smlouvy žalovaná i její zmocněnec věděli o rozhodnutí zastupitelstva městské části, že žalovaná nenabude byt do vlastnictví. Žalobkyně od smlouvy odstoupila, žádala o vrácení zaplacené zálohy a uhrazení smluvní pokuty.
Soud prvního stupně smlouvu pro počáteční nemožnost plnění považoval za absolutně neplatnou, rozhodl o přiznání nároku na vrácení zálohy, ale nikoliv o požadované smluvní pokutě, protože smlouva, ve které taková pokuta byla sjednána, byla absolutně neplatná.
Odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že byla zamítnuta celá žaloba pro nedostatek věcné legitimace na straně žalované, jelikož podle odvolacího soudu jednání zmocněnce (podpis smlouvy a převzetí zálohy) nebylo způsobilé ke vzniku závazku mezi žalobkyní a žalovanou a zmocněnec se tímto jednáním zavázal sám vůči žalobkyni.
Nejvyšší soud nesouhlasil ani s jedním ze soudů nižší instance. Věnoval se posouzení zdánlivého právního jednání (jednání, kdy není projev vůle míněný vážně). Uvedl, že občanský zákoník považuje za zdánlivé takové právní jednání, u kterého nebyla zjevně projevena vážná vůle, čímž je kladen důraz na poctivé jednání jednajícího a dobrou víru adresáta. Pokud tedy jedna strana zcela vážně uzavírá smlouvu a druhá ji uzavírá pouze "na oko" a nebude z okolností zřejmé, že tato druhá strana ji neuzavírá s vážným úmyslem, nezpůsobuje to zdánlivost (neexistenci) takového právního jednání.
Pro posouzení zdánlivost právního jednání je vždy nutné zjistit objektivní okolnosti konkrétního případu, zda bylo zřejmé, že jedna ze stran nezamýšlela vyvolat účinky plynoucí z uzavření smlouvy. Pokud by úmysl jednat "na oko" nebyl zřejmý, právní jednání by bylo považováno za bezvadné, tím je ochráněna právní jistota a dobrá víra adresáta právního jednání.
Pro úplnost lze doplnit, že podle Nejvyššího soudu odvolací soud chybně posoudil zdánlivost a neplatnost právního jednání (smlouvy). Odvolací soud shledal smlouvu neplatnou z důvodu nemravného chování zmocněnce, přičemž chování zmocněnce při uzavírání smlouvy je třeba rozlišit od posouzení neplatnosti samotné smlouvy. Odvolací soud zároveň jednání zmocněnce označil za zdánlivé, jelikož absentovala vážná vůle smlouvu uzavřít (nevážný projev vůle sloužící k získání peněz od žalobkyně). Takové právní posouzení odvolacího soudu již na první pohled má vady, jelikož zdánlivé právní jednání je takové, které fakticky neexistuje, ovšem neplatné právní jednání může být jen takové, které vzniklo, existuje, avšak nezpůsobuje právní účinky, které byly stranami sledovány.