Nejvyšší soud: V prohlášení vlastníka musí být obligatorně určen jako společná část nemovité věci pouze pozemek, na němž je dům zřízen. Je na vůli původce prohlášení, zda vymezí jako společné části i jiné pozemky, které funkčně souvisejí s provozem a správou domu, nebo zda vlastníkům jednotek zajistí jejich užívání jiným způsobem

Nejvyšší soud České republiky v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 779/2022, ze dne 20. 9. 2022 posuzoval otázku, zda v prohlášení vlastníka podle § 1166 o. z. musí být obligatorně určen jako společná část nemovité věci ve smyslu § 1160 o. z. pouze pozemek, na němž je dům zřízen, případně zda musí být jako společné části určeny i jiné pozemky, které funkčně souvisejí s provozem a správou domu.

Prohlášení vlastníka definuje důvodová zpráva k § 1166 o. z. jako projev vůle vlastníka či jiné osoby oprávněné z věcného práva při přeměně domu na dům s jednotkami. V citovaném § 1166 o. z. jsou stanoveny jeho náležitosti, k nimž patří mimo jiné určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky [§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 o. z.].

Podle § 1160 odst. 1 o. z. společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

Podle § 1160 odst. 2 o. z. společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Výčet společných částí upřesňuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády č. 366/2013 Sb.“), s tím že v § 4 připouští možnost, aby jako společná část byl určen také funkčně související pozemek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy a dvory, nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Zákonné vymezení společných částí je pojato tak, aby odpovídalo skutečnosti, že společné části různých domů (a postavených v různé době) jsou značně rozdílné a spolu se stavebními či technickými hledisky je nezbytné zohlednit také zvláštnosti různorodých situací uživatelské povahy. Proto se poskytuje původci prohlášení širší prostor pro projev vůle při vymezení společných částí. Všeobecně je uznáváno, že není možné vytvořit právním předpisem jednoznačné kritérium, podle něhož by se u všech různorodých typů domů mohlo taxativně stanovit, které části domu jsou vždy považovány za společné. Toto hledisko nikoliv taxativního výčtu je uplatněno také v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Jednoznačné je toto určení pouze u pozemku, na němž je dům postaven, který je vždy společnou částí (ať jde o spoluvlastnictví, nebo o jiné právo k pozemku, zejména o právo stavby). Od tohoto vymezení v zákoně se nelze odchýlit v prohlášení ani v jiném právním jednání, na jehož základě vzniknou jednotky (srov. Švestka, J., Dvořák, J., Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2022, dostupné v systému ASPI).

Lze tak uzavřít, že obligatorně musí být určen jako společná část pouze pozemek, na němž je dům zřízen. Je na vůli původce prohlášení, zda vymezí jako společné části i jiné pozemky, které funkčně souvisejí s provozem a správou domu, nebo zda vlastníkům jednotek zajistí jejich užívání jiným způsobem.

V projednávané věci původce prohlášení dodržel zákonné kritérium, jestliže jako společnou část vymezil pozemek, na němž je zřízen dům. Bylo tak na vůli původce prohlášení, zda jiné pozemky (i s ohledem na plánovanou výstavbu dalšího bytového domu na sousedním pozemku) mezi společné části zařadí.

Ve smyslu § 506 odst. 1 a 2 o. z. není součástí pozemku venkovní železné požární schodiště, nacházející se nad jeho povrchem, které na něj sice ústí, ale není s ním pevně spojeno, ani část pozemních garáží, zasahujících pod jeho povrch, neboť jde o součást domu s vlastním účelovým určením [srov. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1-654), 2. vydání, 2022, s.1561-1566: P. Koukal].

Příjezdová komunikace zastřešená rampou je součástí pozemku, nikoli domu (k definici součásti věci srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 1999, sp. zn. 25 Cdo 770/98, či jeho usnesení ze dne 26. 2. 2013, sp. zn. 22 Cdo 1934/2011, které jsou použitelné vzhledem ke stejnému znění definice součásti věci v § 120 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013, a § 505 o. z.). I přesto, že došlo k uchycení zastřešení příjezdové cesty (rampy) k obvodové zdi domu, nedošlo ke spojení stavby zastřešení se stavbou domu do jednoho neoddělitelného celku a nevytvořilo tak zastřešení součást domu. To vyplývá i z vůle vlastníka, který zřídil k příjezdové cestě věcné břemeno služebnosti cesty a stezky ve prospěch vlastníků jednotek a ani po uchycení rampy ke stěně bytového domu ji nepovažoval za jeho součást.