Nejvyšší správní soud České republiky ("Nejvyšší správní soud") se v rozsudku č. j. 6 As 288/2021-41, ze dne 1. 4. 2022 zabýval otázkou, zda lze i plochu terasy rekreační chaty započíst do zastavěné plochy (s čímž je spojena otázka překročení koeficientu zastavěnosti podle příslušného územního plánu).
Stavební úřad dodatečně povolil stavbu rekreační chaty. Při posouzení, zdali stavba splňuje limity využití územní, konkrétně koeficient zastavění pozemku stanovený v územním plánu, žalovaný (odvolací správní orgán) i stavební úřad vyšli z přílohy č. 1 vyhlášky č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ("Oceňovací vyhláška"), podle které "Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.". Podlaží žalovaný definoval jako část stavby vymezenou dvěma nad sebou následujícími vrchními líci nosné konstrukce stropu, a tedy podle žalovaného terasa (která nemá podlaží) nepředstavuje součást zastavěné plochy stavby.
Krajský soud opakovaně zrušil rozhodnutí žalovaného i stavebního úřadu, neboť krajský soud shledal jako důvodnou námitku o započitatelnosti terasy do zastavěné plochy. Rozhodnutí krajského soudu bylo rovněž opakovaně zrušeno Nejvyšším správním soudem (neboť krajský soud nevyjádřil v dané věci jednoznačný právní názor).
Krajský soud svým (posledním) rozsudkem zrušil pouze rozhodnutí žalovaného. Upozornil na to, že terasa je zděná, bezprostředně navazuje na obytnou část a má podezdívku (což spíše svědčí o existenci základů terasy). Podle krajského soudu je důležité posoudit, zda je terasa pouze zpevněnou plochou či zda její konstrukce představuje zastavěné území. Správní orgány by proto měly zhodnotit rozsah základů terasy, zda neumožňují posouzení terasy jako o svislé konstrukce (tj. zdali by byla započítávána do zastavěné plochy pozemku).
I proti tomu rozsudku krajského soudu byla podána kasační stížnost. Nejvyšší správní soud nejprve shrnul závěry krajského soudu. Krajský soud učinil autonomní výklad pojmu zastavěná plocha pro účely územního a stavebního řízení, kdy pouze jako základ úvah zohlednil Oceňovací vyhlášku. Zastavěná plocha podle krajského soudu nezahrnuje pouze budovy, které mají podlaží, ale i další stavby, které jsou prostorovým řešením srovnatelné, krajský soud považoval za podstatné, zda má posuzovaná stavba základy.
Nejvyšší správní soud následně stanovil, že do zastavěné plochy pozemku (pro účely posouzení, zda jsou dodrženy limity využití území podle územního plánu) se musejí započítávat plochy všech staveb (i zpevněné plochy), pokud naplňuje definici stavby podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění ("Stavební zákon").
Podle Nejvyššího správního soudu je zásadní, zdali terasa má zastavěnou plochu, kterou je možné započítat do zastavěné plochy pozemku, kdy v tomto ohledu je definice zastavěné plochy v Oceňovací vyhlášce nedostatečná. Smyslem regulace zastavěnosti území je zohlednění vsakování srážkových vod, kvality životního prostředí, ovzduší, podílu zeleně apod. na pozemku. Proto podle Nejvyššího správního soudu není podstatné, jestli plocha pozemku je pokryta více podlažní budovou či jinou stavbou (jelikož jakákoli stavba ovlivňuje odtokové poměry v krajině, snižuje podíl zeleně i má vliv na kvalitu životního prostředí).
Plochy zpevněné stavebními materiály (obecně) odpovídají definici stavby podle Stavebního zákona (i podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavební řádu (stavební zákon) v aplikovatelném znění ("Starý stavební zákon")). Plocha pozemku pod zpevněnou plochou z toho důvodu musí být zastavěnou plochou, přičemž jiný závěr odporuje smyslu a účelu regulace míry zastavění v územním plánování.
Nejvyšší správní soud uzavřel, "že jako zastavěnou plochu pro účely výpočtu koeficientu zastavěnosti pozemku (či podobného regulativu stanoveného v nástrojích územního plánování) je třeba chápat plochu (zjednodušeně řečeno) pod půdorysem jakékoli stavby bez ohledu na to, jestli má podlaží (či obecně svislé konstrukce, jak dovozoval krajský soud)."
Nejvyšší správní soud závěrem zdůraznil, že takový výklad je v souladu se Starým stavebním zákonem a Stavebním zákonem pouze ve znění účinném do 31. prosince 2012, kdy do Stavebního zákona byla přidána definice "zastavěná plocha pozemku", která v zásadě odpovídá definici v Oceňovací vyhlášce. Podle Nejvyššího správního soudu ovšem část doktríny tuto definici vykládá tak, že do zastavěné plochy pozemku se musí započítat plochy všech staveb. Není tedy vyloučeno, že výklad přijatý Nejvyšším správním soudem bude aplikovatelný i na stávající praxi.